空き家は解体して売却するべき？メリットデメリットや費用目安を解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

空き家は解体したほうが良いのか、それともそのまま古家（建物）付きで売るべきか…。

 

相続をしたが利用する予定がない、転勤などで急に空き家になってしまったなど、売却を検討中の方にとって、どちらが高くスムーズに売れるのかは気になるポイントですよね。

 

そこで今回は、空き家を解体して売却するメリットデメリットを解説！

 

古家付きで売却する場合や、解体して売却した場合の費用の目安もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

空き家を解体して売却するメリットデメリットは？

空き家を解体して売却するのと、解体せずに売却するのでは、どちらが良いかは空き家の状態や自身の資金状況、すぐに売れそうかといった点など、さまざまな要素によって決まります。

 

まずは、両方のメリット・デメリットを知っておくことが重要です。

 

空き家を解体する場合は、「更地」として売却することができます。

 

更地とは、建物や土地に関わる権利が付いていない、自由に住宅が建てられる土地のこと。

更地にするメリットは、次の通りです。

• 空き家を管理する手間が省ける
• 土地の状態がわかりやすく、買い手が見つかりやすい
• 建物に関するトラブルを避けられる

 

一方、更地にするにはデメリットも。

• 解体・撤去に費用がかかる
• 古家がなくなると固定資産税が高くなる

 

では、空き家を解体するメリット・デメリットの内容を、詳しく確認していきましょう。

 

空き家を解体して売却するメリット

更地にすると、建物があることで生じるリスクを防ぐほか、売却への流れがスムーズになります。

 

① 空き家を管理する手間が省ける

空き家は手入れをせず放置すると、建物の劣化スピードが上がり資産価値が下がります。

定期的な管理の手間がかかるため、解体することによって管理コストが省けます。

 

② 土地の状態がわかりやすく、 買い手が見つかりやすい

購入後すぐに自由に使える更地は一般的に、市場において需要が高い物件です。

 

土地の上に建物がないため、地盤調査や地中埋没物の確認など、住宅を建築する際に必要な作業が実施しやすいのもメリットの1つ。

 

新築する場合の基準に満たない場合でも、地盤改良をしておけば、売却につながる可能性が高まるでしょう。

 

土地の大きさや形もわかりやすく、新築希望者にとってもマイホームのイメージ図が描きやすいです。

解体の手間がないので新築工事にすぐ着工できるという点でも、買い手にとって嬉しい点です。

 

③建物に関するトラブルを避けられる

築年数の経った古い空き家の場合は、知らないうちに劣化が進み、売却後に瑕疵（欠点）が見つかる可能性も。

買い手がそのまま古家に住む場合、将来的なトラブルに発展するかもしれません。

 

また、外観が朽ちていると、物件を見に訪れた購入希望者への印象も悪くなってしまいます。

解体してしまえば、建物に関する問題は気にしなくて済みますね。

 

空き家を解体して売却するデメリット

空き家を解体するには金銭的な負担がかかり、売却価格によってはマイナス収支になってしまう場合も。

 

① 解体・撤去に費用がかかる

更地にするにはコストがかかり、すべて所有者（売主側）の負担となります。

支払った金額分を売却価格に上乗せできる保証はなく、かかる費用も空き家の大きさや構造によって変わってくるため、それを踏まえて利益がありそうか検討しなければなりません。

 

解体にかかる費用については、後ほど詳しくご紹介します。

 

② 古家がなくなると固定資産税が高くなる

居住のための建物に利用されている土地は「住宅用地の課税標準の特例※」として、固定資産税が安くなる特例措置が受けられます。

 

課税標準（額）とは、税額を計算するための基となる金額のこと。

ちなみに計算式はこのようになります。

 

固定資産税＝課税標準×標準税率（1.4％）

※参照：国土交通省「土地の保有に係る税制」

 

住宅用地のうち200㎡以下の部分は、課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1となり、税率をかける前の金額が調整されます。

 

言い換えれば、古家を解体すると、この特例が適用できないということです。

 

空き家を解体してからすぐに売却できれば大きなデメリットになりませんが、売れない期間が長く続くと、高くなった税額で払い続けることになってしまいます。

 

 

空き家を解体せず古家付きで売却するメリットデメリット

空き家を解体せず「古家付き」で売却する場合は、どんなメリット・デメリットがあるのでしょう。

 

住居としての利用価値がない古家の場合は「中古一戸建て」としてではなく、家が建ったままの「土地」として売り、古家の扱いは買い手側にお任せする形をとることが多いです。

 

古家付きで売却するメリットには、次のようなものがあります。

• 売れない間の固定資産税・解体費用が抑えられる
• リノベーション希望者にもアピールできる

 

一方、デメリットは以下の通りです。

• 建物の状態によっては印象が悪くなる・トラブルになることがある
• 解体費用を見込んだ売却価格になってしまう

 

それぞれ詳しくご紹介していきましょう。

 

古家付きで売却するメリット

土地だけでなく古家を残して売ることで、解体して更地にする場合とは違った方向で、購入希望者へのアピールが可能となります。

 

①売れない間の固定資産税・解体費用が抑えられる

更地にして売る場合、手元に資金がないと解体ができません。

負担の大きい解体費用がかからないことは、大きなメリットでしょう。

また、家が建ったままであれば固定資産税の住宅用地の特例が使えるため、売れない間の固定資産税を節税できます

 

②リノベーション希望者にもアピールできる

古家付きの場合、買主は家をリノベーションして、自分好みにすることもできます。

建物の状態が良く、とりわけ趣ある古民家といった魅力を備えた古家であれば、解体せずに残しておく方が売りやすいケースもあるでしょう。

 

また、日当たり条件や間取りの取り方、景観や隣地との距離感など、実際に家があることでわかる要素も多いです。

購入後に解体する予定であっても、新築する際の参考になり、良いアピールポイントとなることもあるでしょう。

 

古家付きで売却するデメリット

家があればすぐに住めますが、見方を変えれば土地を自由に利用しづらいとも言えます。

古家付きのデメリットは、次の通りです。

 

① 建物の状態によっては印象が悪くなる・トラブルになることがある

建物の築年数が古く、外観がボロボロで状態が悪いと見て取れる場合は、家づくりに参考になるよりも先に、悪い印象を与えかねません。

解体の必要性・手間を感じさせ、なかなか売れない…なんてことも。

明らかに見た目が悪い場合は、解体の検討をおすすめします。

 

また、古家であると売却後に何らかの瑕疵（かし）が見つかるケースもあるため、買主から損害賠償を請求されるなど、トラブルにつながることもあります。

 

ただし、売買契約の際に買主と話し合い、「建物については一切責任を負わない」とする条文を含めることで免責は可能です。

 

②   解体費用を見込んだ売却価格になってしまう

売主に解体費用の負担がないことはメリットですが、解体の手間やコストがかからない、割引を求められる場合も。

 

結果として、市場価格よりも低い売却金額になる可能性もあるので、あらかじめ自費で解体することも検討もしておくと良いでしょう。

 

 

空き家を解体して売却するなら費用はどのくらいかかる？

空き家を解体して売る場合は、家の解体費用のほか、作業員などを雇う人件費や浄化槽の撤去といった建物周りの工事費用がかかります。

 

依頼する解体業者によってかかるコストも変わってくるため、複数の解体業者に見積もりを依頼し、内容と費用が釣り合っているかという視点で検討しましょう。

 

解体費用がどのくらいかかるのか、目安としての金額は次の通りです。

 

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造にて比較し、1坪あたり（約2畳）と、5人家族向けの30坪あたり（約60畳）での費用をまとめました。

 

	費用目安（1坪あたり）	費用目安（30坪あたり）
木造	4～5万円	120～150万円
鉄骨造	6〜7万円	180～200万円
鉄筋コンクリート造	6〜8万円	180～240万円

 

解体作業に手間を要すると、その分人件費がかかりますし、布団や衣類など不用品の処分を業者に任せることでも産業廃棄物扱いとなって費用がかさみます。

 

コスト減のためには、あらかじめゴミを処分しておいたり、家の整理をしておくのもポイント。

自治体の補助金制度を活用するのも1つの手段です。

 

解体費用については「実家の空き家の解体費用はどのくらいになる？抑えるコツや補助金も知ろう」で詳しく説明していますので、参考にしてみてくださいね。

 

また、空き家を売るには、解体したり、古家付きで売ったりする以外に、リフォームして売ったり、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

 

築年数が古い、解体費用がかかるから売れないかも…と悩む前に、不動産会社に無料査定を依頼し、家の価値を確認することをおすすめします。

 

各売却方法は「古い家を売る方法をご紹介！手順や注意点、支払うお金など詳しく」にて、さらに詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

空き家を解体して売却するかは家の状態によって検討しよう

空き家を解体して更地にすると、管理の手間がなくなり、売却後に建物関連のトラブルを避けられます。

土地を自由に使えるため買い手の需要が高く、地盤調査などもしやすいので施工までスムーズな点もメリットです。

 

一方、古家付きで売る場合は、解体費用がかからず、固定資産税の軽減措置も受けられます。

また、魅力ある古民家であればリノベーション希望者にもアピールでき、スムーズな売却につながることも。

 

それぞれ良い点はありますが、デメリットも存在します。

解体する場合は解体費用・固定資産税の増加など金銭面での負担増、古家付きの場合は建物の状況によっては売りづらく、解体費用を見込んでの割引を求められる可能性も。

 

空き家の売却は、家の状態によって需要が変わります。

解体するか、古家付きで売るか迷った場合は、不動産会社に相談して検討してみてくださいね。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。