相続した土地を売るタイミングはいつが良い？状況別にチェック！
こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。
「土地を相続したものの、どのタイミングで売れば良いのだろうか？」
そんなお悩みをお持ちではありませんか？
実は、相続した土地を売却する場合、状況によって最適なタイミングは異なるのです。
そこで今回のコラムでは、相続した土地を売るタイミングをご紹介。
「売るべきなのか、待っても良いのか」という状況別の判断のヒントを挙げて、売却のタイミングを解説します。
また、相続した土地を売却する際の注意点や流れもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
相続した土地を売るタイミングは？状況から判断しよう
相続した土地を売るタイミングは、相続人の状況や不動産市場の動向、税制などさまざまな要因によって変わってきます。
次の3つの観点から、最適な売却のタイミングを判断してみましょう。
まずは「相続人の状況」から相続した土地を売るタイミングを判断しよう
相続人の経済状況や、土地をどうするかの将来設計によって、売却のタイミングは大きく左右されます。
下記のように現金化が必要な場合や、そもそも土地を使う当てがない場合は、早めに売却を検討すべきでしょう。
＜相続税の納税資金が足りない場合＞
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に、相続人が支払う必要のある税金です。
納税用の資金が手元にない、あるいは確保する手立てがない場合は、相続した土地を売って現金化すれば対応できます。
＜遺産分割協議が難航している場合＞
土地や建物などの不動産は、相続人が複数いる場合、公平に分割しにくい財産といえます。
相続人同士で意見が分かれ、話し合いが難航するケースもあるでしょう。
売却することで、売却金を公平に分割・相続できます。
＜将来的に土地を活用する予定がない場合＞
不動産を所有するだけで、固定資産税や都市計画税などの税金の支払い義務を負います。
建物が建っている場合は特に、空き家の管理の手間も負担となるでしょう。
建物は劣化しますし、空き家の放置リスクもありますから、きれいなうちに売り出すほうが、より高く売れやすいのでおすすめです。
空き家の放置リスクについては「空き家放置はリスクがたくさん！活用方法やすぐできる解決方法をご紹介」で詳しく解説しています。
急な現金化の必要性がない場合は「不動産市場の動向」も判断の目安に
不動産市場の動向から、売り時のタイミングを計るのもおすすめです。
例えば、周辺地域で再開発計画や大型施設の建設計画がある場合は、地価の上昇があるかもしれません。
また、新生活に向けて引越し需要が多い1〜3月など、不動産取引が活発になりやすい時期を狙って売り出すのも良いでしょう。
ただし、需要の見極めは専門的な知識が必要なため、不動産会社に相談して、プロの視点からアドバイスを受けることをおすすめします。
「税制」を上手く利用できるタイミングも考慮しよう
売るタイミングによっては、相続税や譲渡所得税の負担軽減につながるケースもあります。
＜相続税申告まで土地を保有し、申告（納税）後に売却する場合＞
相続した土地を保有していると、相続税の申告時「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があります。
被相続人が居住や事業に使用していた土地の評価額を最大80%まで減額でき、相続税の負担を大きく軽減できるでしょう。
＜相続開始から3年以内の売却の場合＞
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用して、売却利益「譲渡所得」にかかる譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。
＜相続税納税期限から3年以内に売却した場合＞
譲渡所得から相続税額の一部を控除できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用可能です。
注意点として、相続開始から2年目や3年目に不動産を売却した場合、上記の特例の適用期間内に入る可能性が高いですが、譲渡所得税に関する特例は一方しか選択できません。
どちらの特例が適用可能か、あるいはどちらの節税効果が高いかは、税理士や不動産会社など専門家に相談して、最適な選択をしてくださいね。
なお、将来的な相続に際しての節税については、「不動産の売却は相続前と相続後でどう違う？悩んでいる方へ徹底解説！」のコラムでも解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。
相続した土地を売るときの注意点
相続した土地を売るときには、次の点にご注意ください。
- 「相続登記」を完了させる必要がある
- ほかの相続人全員の合意を得ておく
- 売却時にも税金がかかる
相続した土地を売却するためには、まず土地の名義を故人から相続人へと変更する「相続登記」を完了させる必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に行うことが求められていることはもちろんですが、売却手続きをスムーズにするためにも重要です。
手続きには時間がかかる場合もあるため、法定期限を意識しつつ、できるだけ早めに進めておくことが望ましいです。
そして、相続人が複数いて、土地が共有不動産となっている場合は、相続人全員の同意を得ないと売却手続きが進められない点も押さえておきましょう。
最後に、相続した土地に限った話ではありませんが、不動産の売却時には、下記のような税金がかかります。
- 売買契約書作成するとき：印紙税
- 仲介手数料などサービス料を支払ったとき：消費税
- 抵当権抹消登記を行うとき（住宅ローンの残債がある場合）：登録免許税
- 売却益「譲渡所得」が発生したとき：譲渡所得税
売却の利益がある場合は、相続税の支払いだけでなく、売却の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告をする必要がある点にもご注意ください。
売却時にかかる税金や金額の計算方法については「家の住み替えでかかる税金とは？節税方法も詳しく解説！」で解説していますので、ぜひあわせて参考にしてくださいね。
相続した土地を売る流れも確認しておこう
最後に、相続した土地を売る流れを確認しておきましょう。
相続した土地を、不動産仲介にて売却する場合の主な流れは、次の通りです。
- 相続した土地の相続登記を行う
- 不動産会社に相続した土地の価値（市場価格）の査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 広告や内覧など販売活動を行い、購入者を探す
- 買い主と不動産売買契約を結ぶ
- 売却代金の決済・物件の引き渡しを行う
- 確定申告を行う（譲渡所得が発生した場合）
相続登記の方法や、詳しい売却の流れ・注意点については、以下のコラムで詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。
相続登記の必要書類をケースごとにご紹介！登記方法や費用面も解説
相続した土地を売るタイミングは相続人の状況で判断を
相続した土地を売る場合、まずは相続人の状況から売却のタイミングを計ると良いでしょう。
そもそも使う土地の当てがない場合は、早めに売却の検討をおすすめします。
また、「相続税の支払いの資金に充てたい」といったように現金化を急ぐ理由がないなら、市場の不動産需要を目安に、売り時を考えるのもポイントです。
あるいは、税制を上手く利用できるタイミングで売却を計画すると、相続税や譲渡所得税の負担軽減につながるケースがあります。
不動産会社などプロのアドバイスを参考にすると、最適なタイミングを見極めやすいでしょう。
ただし、相続した土地を売る場合は、相続登記を完了させておくこと、ほかの相続人に合意を得ておくこと（共有財産の場合）が必須となりますのでご注意ください。
栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。
那須塩原店 土屋 清
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