浄化槽付きの物件を売却したい！方法や注意点をチェック

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「所有する物件を売却したいが、浄化槽が付いている…」

「浄化槽付きの物件は売却できるのだろうか？」

そんな不安や疑問をお持ちではありませんか？

 

結論から言いますと、浄化槽付きの物件でも、売却自体は可能です。

 

ただし、通常の物件と比べて、売却の手順に異なる部分があったり、いくつかの注意点があったりします。

そこで今回は、浄化槽付きの物件を売却する方法について解説します。

売却の流れや注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

浄化槽とは？浄化槽付きの物件は売却できる？

浄化槽とは、下水道のない地域に設置される「汚水」を処理する装置です。

 

トイレや台所、お風呂など、家庭から出る汚水（生活排水）を、タンク内の微生物が分解し、最終的にきれいな水にして排水路に放流します。

 

種類としては、下記の2つに分かれます。

• 単独処理浄化槽：トイレの汚水のみを処理
• 合併処理浄化槽：トイレと生活排水の両方を処理

 

ポイントとして押さえておきたいのは、浄化槽法が改正されたことで、平成13年（2001年）4月1日から法的には、合併浄化槽のみが「浄化槽」と定められたことです。

 

改正前に設置された単独処理浄化槽は引き続き利用可能ですが、環境保護の観点から合併処理浄化槽への転換が強く推奨されています。

 

とはいえ、単独・合併のいずれであっても、「浄化槽付きの物件を売却してはいけない」ということではありません。

 

次のブロックでご説明するとおり、適切な手順を踏むことで、売却が可能となります。

 

 

浄化槽付きの物件を売却するには？流れもチェック

浄化槽は「下水道が配備されていない地域」の汚水処理システムです。

 

そのため、浄化槽付きの物件の売却には下水道の整備状況が影響し、「下水道が整備されている場合」と「下水道が整備されていない場合」とで、売却の方法が異なります。

 

下水道が整備されている場合は「浄化槽の撤去＆下水道への切り替え」がおすすめ

現状、物件の所在する地域に下水道が整備されている場合は、売却の選択肢は次の2通りがあります。

• 売り主側で浄化槽を処分し、下水道に切り替えてから売却する
• 浄化槽を残したまま売却する

 

スムーズな売却を希望されるなら、下記の手順で売り主側で必要な処分を完了後、売り出すことをおすすめします。

 

＜売り主側で処理した場合の流れ＞

1. 下水道に切り替えるか検討（買い主と協議）する
2. 浄化槽を撤去し、下水道へ切り替える
3. 「浄化槽使用廃止届出書」を浄化槽設置場所の自治体に提出する（撤去工事後30日以内）

 

理由として、以下の4つが挙げられます。

• 買い主の利便性：購入後にすぐに新築や生活を始められる
• 法的要件：下水道が整備された地域では、原則として速やかに下水道への切り替えが必要（下水道法第10条）
• 環境・安全面：浄化槽が長期間地中に残ると、土壌衛生や地盤沈下の懸念がある
• 物件の魅力度：手間のかからない物件のほうが、買い主にとって魅力的

 

購入の選択肢として選ばれやすいのは、より安心・安全で、売却後の負担が少ない物件といえるでしょう。

 

とはいえ、浄化槽の処分や、下水道への切り替え（下水道への接続工事など）には下記のような費用がかかりますので、目安としてご参考ください。

• 家庭用浄化槽（5～7人槽）の全撤去費用：5～10万円程度
• 下水道への接続工事費用：30～50万円程度（接続距離によって変動）

 

経済的に負担が難しい場合は、売却価格から予想される撤去・切り替え費用を差し引いて提示するのも一案です。

買い主にとっても公平感のある取引になるでしょう。

 

なお、下水道整備地域でも、公共下水道管理者の許可があれば浄化槽を継続使用できるケースもあります（下水道法第10条）。

継続か切り替えかの判断は、買い主の意向を確認してからでも良いでしょう。

 

なお、古くて居住に向かない空き家の場合は、浄化槽以外にも空き家そのものの解体費用がかかります。

下記のコラムで、費用の目安や内訳をご紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。

実家の空き家の解体費用はどのくらいになる？抑えるコツや補助金も知ろう

 

下水道が整備されていない場合は「浄化槽付き」で売却する

下水道が整備されていない場合は、基本的に浄化槽付きで売却します。

買い主にとっても、生活に必要な排水設備として扱われるからです。

 

ただし、売却に際しては以下のポイントを押さえましょう。

• 浄化槽のくみ取りや掃除を行い、きれいな状態で引き渡す
• 交換の必要性を確認する（耐用年数：30年程度を超える場合は特に）
• 浄化槽が単独処理か合併処理かを買い主に説明する

 

流れは次の通りです。

 

＜浄化槽付きで売却する流れ＞

1. 浄化槽の耐用年数を確認する（交換が必要なら費用負担を交渉する）
2. 浄化槽の点検・清掃を行う（清掃費用の目安：2～5万円程度）
3. 浄化槽の種類を買い主に説明する（戸建て物件として売却する場合）
4. 単独処理浄化槽の撤去について検討する（戸建て解体後、土地のみの売却の場合）

 

浄化槽には耐用年数がありますから、売却前に状態を業者に確認してもらい、実際の使用可能状況を把握しておくことで、売却後のトラブルを回避できる可能性が高まります。

 

交換が必要な場合は、売り主と買い主のどちらが費用を負担するか交渉が必要です。

 

家庭用浄化槽（5～7人槽）の交換費用の目安は、80〜140万円程度となっております。

 

また、土地のみを売却する場合、単独処理浄化槽では新築時に建築許可が得られない可能性があります。

その場合は、以下のいずれかの処置を行いましょう。

• 浄化槽を撤去し、排水設備がないことを買い主に明確に伝える
• 浄化槽をそのままにし、単独処理浄化槽であることを買い主に説明する

 

最後に、戸建て住宅を売却する場合も、浄化槽が単独処理か合併処理かを買い主に説明することが重要です。

 

これにより、買い主は将来的な設備の更新や維持管理について適切に計画を立てられます。

 

 

浄化槽付きの物件を売却する際の注意点

浄化槽付きの物件を売却する際には、次の点にご注意ください。

 

浄化槽は「埋め戻し」よりも「全撤去」がトラブル回避につながる

浄化槽を埋め戻してしまうと、地中埋設物として新築工事の妨げになったり、将来的に地盤沈下、衛生問題などが発生したりする可能性があるため、全撤去をおすすめします。

 

地中埋設物については「土地売却で地中埋設物が見つかったら？トラブル回避方法や調査方法も」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

空き家であっても浄化槽の電源を維持しておく

浄化槽の電源を切ると、内部の微生物に必要な酸素供給が止まり、浄化機能が停止します。

悪臭が発生し、内覧者に悪印象を与える可能性があるでしょう。

 

空き家であっても浄化槽のブレーカーは落とさないことが肝心です。

 

買い主に浄化槽の使用・管理に関する知識を伝える

売買契約前に、浄化槽には定期的な保守点検や清掃・法定検査が必要なことや、かかる費用の目安を共有しておくと、買い主の管理維持計画に役立ちます。

 

また、野菜くずを流すと浄化槽に負担がかかり、悪臭を引き起こす可能性があることや、送風機の振動が室内に響くことがある点を説明しておくことも大切です。

 

コストはなるべく見積もりを取って買い主と共有する

撤去や交換にかかる費用について、事前に見積もりを取得しておくことは非常に重要です。

 

具体的な金額を把握しておくことで、売却価格からの差引き交渉がスムーズになり、買い主との公平な取引が実現しやすくなるでしょう。

 

内覧に向けて「におい対策」を徹底する

浄化槽付き物件を売却する際、「におうのでは？」と不安に思う買い主は少なくありません。

 

しかし実際のところ、においの原因は浄化槽に限りません。

長期間空き家になっていると、トイレや水道からのにおいが部屋に広がることがあるからです。

 

「浄化槽＝におう」という悪いイメージを与えないように、内覧の前日に換気を行い、トイレや水道に水を流しておくとにおいの軽減に効果的です。

 

必要であれば、不動産会社に依頼して対応してもらうのも良いでしょう。

 

 

浄化槽付きの物件の売却方法は下水道整備の有無で異なる

浄化槽は、下水道のない地域で汚水を処理するための設備ですから、下水道が整備されているかどうかで、売却の方法が異なります。

 

下水道が整備されている場合は、売り主が浄化槽を撤去し、下水道への切り替えを済ませてから売却したほうが、スムーズな売却につながりやすいでしょう。

 

下水道が整備されていない地域では、買い主の生活に浄化槽は欠かせませんので、基本的に浄化槽を残したまま売却しますが、耐用年数を超えている場合は交換の必要性がないか確認することが大切です。

 

そのほか、空き家でも浄化槽の電源は落とさない、撤去の際は全撤去を検討する、売却時には買い主に浄化槽についての知識を伝えるといったポイントを押さえると、売却後のトラブル回避につながるでしょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。