賃貸中の物件は売却可能！売却方法や流れ、高く売るコツも紹介

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

所有不動産を賃貸物件として活用している場合、「入居者がいる賃貸中の物件だけど、売却は可能だろうか」と気になる方は多いのではないでしょうか。

 

結論からいえば、賃貸中の物件でも売却は可能です。

 

そこで今回は、賃貸中の物件の売却方法について、メリット・デメリットを交えて解説します。

売却の流れや必要書類、高く売るコツもあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

賃貸中の物件の売却方法とメリット・デメリット

賃貸中の物件に入居者がいる状態のまま売却することは可能です。

 

入居者は変わらずに、売り主から買い主へ所有権や賃貸権を移転させることを、オーナーチェンジといいます。

投資用（収益用）物件として、売却する方法ですね。

 

賃貸中の物件の売却はオーナーチェンジ以外もあり、入居者に売却する方法や、入居者が退去してから売却する方法もあります。

 

ケースによっておすすめの売却方法に違いがあるので、メリット・デメリットとあわせて確認していきましょう。

 

入居者が賃貸を継続する場合は【オーナーチェンジ】がおすすめ

入居者が引き続き賃貸を継続し、契約更新する予定であれば、オーナーチェンジをおすすめします。

理由は、オーナー（所有者）が変わったとしても入居者が住み続けられるため、入居者と最もトラブルが発生しにくいからです。

 

オーナーチェンジのメリット・デメリットは次のとおりとなります。

 

【メリット】

• 入居者に立ち退いてもらう必要がない
• 入居者と交渉する手間がない
• 売却中も家賃収入がある

 

【デメリット】

• 居住用物件より売却価格が安くなる傾向がある
• 投資用物件なので買い主が限定される
• 入居者がいるので内覧ができない

 

注意点として、投資用物件は一般住宅よりも売却価格が安くなる傾向があります。

 

また、買い主の幅が絞られたり、物件の状態が購入希望者に伝わりにくかったりといったデメリットがあるので、売却完了まで長引くかもしれません。

 

ただし、売却中も家賃収入は続くので、金銭的な負担は少ないでしょう。

 

購入意思があれば【入居者に売却する】のがおすすめ

賃貸中の物件でも、入居者自身に購入の意思があれば、入居者に直接売却するのがおすすめです。

入居者に購入してもらえば、時間的・金銭的負担が少ないからです。

 

入居者に売却するメリット・デメリットは次のとおりです。

 

【メリット】

• 買い手を探す手間や費用がかからない
• 立ち退いてもらうために立退料を支払う必要がない

 

【デメリット】

• 入居者が購入してくれるとは限らない

 

しかし、購入となると、家賃に比べて高額な購入費用を用意する必要があります。

 

実際のところ、物件を気に入っていても購入してくれるとは限らないため、実現が難しい選択肢といえるでしょう。

 

退去予定があるなら【入居者の退去後の売却】がおすすめ

入居者に退去予定がある場合は、退去後に売却を進めるのが良いでしょう。

退去後に売却するメリット・デメリットは次のとおりとなります。

 

【メリット】

• 居住用物件として売り出せる
• 内覧がしやすく、スムーズに売れる可能性が高い
• 特例を利用して税負担が減らせる

 

【デメリット】

• 入居者の立ち退きが必要である
• 立退料の負担が重い

 

入居者がいなければ、投資用物件ではなく、居住用として売り出せます。

買い手の需要も多く、立地など条件が良ければ高く売れる期待も持てるでしょう。

 

また、居住用家屋であれば、一定の要件下で、売却時に税負担を軽減できる「特別控除の特例」が適用できます。

所得税は所得金額に応じて算出される仕組みです。

 

たとえば「マイホームを売ったときの特例」が適用されると、所得金額から最高3,000万円が控除され、節税につながります。

 

しかし、入居者が入居を継続したい場合は、強制的に立ち退かせることはできません。

交渉ののち、立退料を払って立ち退いてもらうこととなります。

立退料の相場は、家賃の6カ月分が目安となるでしょう。

 

退去の意思がない場合は、精神的・金銭的負担が大きいといえます。

 

 

賃貸中の物件を売却する流れと必要書類

賃貸中の物件を売却する流れを確認していきましょう。

賃貸中の物件の売却を希望する場合は、まず入居者に購入意思や退去予定がないか確認してください。

 

今回は、入居者に購入や退去の意思がなく、オーナーチェンジを行う場合の流れをご紹介します。

 

オーナーチェンジで売却する流れ

賃貸中の物件をオーナーチェンジで売却する流れは次のステップで進みます。

1. 不動産会社に物件の査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶ
3. 販売活動を開始する
4. 買い主が決まれば、売買契約を結ぶ
5. 売却代金の決済、物件の引き渡しを行う
6. 入居者にオーナーの変更を通知する

 

基本的な流れは、居住用物件の売却とほとんど変わりません。

 

売却代金の決済・物件の引き渡し時には、登記上の名義を変更する「所有権移転登記」の手続きを行います。

登記が済めば、入居者にオーナーが変わったことを通知します。

 

オーナーチェンジに必要な書類

オーナーチェンジで売却する際に必要な書類は次のとおりです。

• 賃借人変更通知書
• 現在の入居者と交わした賃貸借契約書
• 管理委託契約書（マンション管理を管理会社に委託している場合）
• 物件のリフォームや修繕の履歴を示す書類や写真

 

賃借人変更通知書とは、オーナーが変更になったことを通知する書類で、様式に定めはありません。

しかし、一般的には次のような内容を記載します。

 

【賃借人変更通知書への主な記載内容】

• オーナー変更となり、賃貸借契約は新オーナーに引き継がれたこと
• 変更した日付
• 敷金、あるいは保証金の返還は、新オーナーから行われること
• 新しい家賃の振込口座

 

そのほかの書類は、買い主に物件について知らせるための書類です。

入居者がいるため内覧はできないので、書類でもって、物件の状態や入居者の情報を伝えることとなります。

 

 

賃貸中の物件を高く売却するコツ

賃貸中の物件を高く売却するコツは、次の3つです。

• 相場を事前に確認しておく
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 賃貸物件の売却実績が豊富な不動産会社に仲介を任せる

 

まず、相場を知っておけば、不動産会社の提示する査定額や、買い主との交渉時に、自分なりの相場観をもって対応できます。

「知らずに安く売ってしまった」という事態を防ぎやすくなります。

 

投資用物件を扱う不動産情報サイトにて、売却物件と類似する物件を調査し、価格相場を調べましょう。

居住用物件と比べる場合は、収益用のほうが安くなる場合が多いので、検索結果よりも低く見積もるのがコツです。

 

次に、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

複数の結果を比較することで価格相場を把握しやすくなりますし、担当者の対応力を比べて、信頼できる不動産会社を選ぶことにもつながります。

一括査定サービスを利用すれば、無料でまとめて依頼できますよ。

 

最後にポイントとなるのが、不動産会社の選び方です。

なるべく、賃貸物件の売却実績が豊富な会社に仲介を任せましょう。

 

賃貸物件を得意とし、経験を多く積んだ会社であれば、売却につなげられる知識やノウハウを持っています。

戦略的な売却活動や、問題が起こった際には臨機応変な対応が期待できるでしょう。

 

不動産売却をする際の不動産会社の選び方については、「不動産売却はどこがいい？一括査定や大手・地元の判断基準も解説」で詳しくご紹介しています。

あわせてご覧ください。

 

 

賃貸中の物件の売却はオーナーチェンジがおすすめ

入居者がいる状態で賃貸物件を売るなら、物件の所有権・賃貸権を移転させる「オーナーチェンジ」がおすすめです。

 

入居者に購入意思・退去の予定があれば「入居者に売却する」「入居者が退去後に売却する」といった方法もありますが、オーナーチェンジであればオーナー（所有者）が変わっても入居者が住み続けられるため、入居者と最もトラブルが起こりにくいからです。

 

オーナーチェンジの場合は、基本的には一般住宅と同じ流れで売却が進みます。

ただし、買い主に所有権移転登記をしたあとに、オーナーが変更した旨を入居者に通知する必要があります。

 

賃貸中の物件を高く売るには、事前に相場を自分で調べておくことが重要です。

 

また、査定は複数社に依頼し、賃貸物件の売却実績が豊富な不動産会社に仲介を任せましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。