生産緑地は売却可能！売却の要件と売却方法を解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「生産緑地」とは市街化区域内にあり、一定条件を満たすことで指定できる農地のこと。

 

売却自体は可能ですが、指定後は一定期間農業を営む義務があるため、要件を満たし、手続きを行う必要があります。

 

そこで今回は、「生産緑地を売却したいが、売れるのだろうか」と気になる方に向けて、売却の要件や売却方法を解説します。

 

生産緑地を売却するメリット・デメリットもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

生産緑地とは？

生産緑地とは市街化区域内にあり、一定条件を満たすことで指定できる農地のことです。

 

生産緑地の指定を受けてから、30年間は営農を続けることが条件となっています。

 

しかし、30年を経過すれば、所有者が自治体に対して買取の申し出をできるようになります。

いくつかの流れを経ることで、一般的な土地と同じように売却が可能です。

 

具体的な売却の流れをご紹介する前に、まずは生産緑地に指定するための条件や、指定されるメリットなど、生産緑地の概要をご説明します。

 

生産緑地に指定される条件

市街化区域内にある農地で次の条件に該当する場合、土地の利害関係者などの同意を得て、生産緑地地区を定めることが可能です（生産緑地法第3条）。

• 公害・災害の防止、農業と調和した市街地を確保するなど、良好な生活環境に有効で、公共施設などの用途に適している
• 農地の規模が300㎡以上である
• 用排水施設など農業を継続して行える条件を備えている

 

生産緑地地区に指定されれば、その土地で農業を営めるようになります。

 

ちなみに、市街化区域とは、目的別に区分して街づくりを行うための計画「都市計画」で定められた区域の一つです。

 

具体的には、すでに市街地となっている区域や、およそ10年以内に優先して宅地化を進めるべきとされた区域を指します。

 

生産緑地に指定されると税金の優遇措置を受けられる

生産緑地に指定されると、指定後30年間は、土地の所有者は農業を営む義務を負いますが、期間中は固定資産税や相続税といった税金の優遇措置を受けられるメリットがあります。

 

固定資産税の優遇措置の内容は？

固定資産税においては、生産緑地に指定されることで、一般の農地と同じ評価・課税方法で、税額が算出できるメリットがあります。

 

一般農地は、農地が実際に売買される価格である「売買実例価格」をもとに評価され、課税の際には「一般農地の負担調整措置」が適用されます。

土地1,000㎡あたりの税額のイメージは、数千円です。

 

対して、生産緑地に指定されない市街化区域内の農地「一般市街化区域農地」では、課税方法は農地課税が準用されますが、評価は農地ではなく宅地並み。

土地1,000㎡あたりの税額は、数万円のイメージとなります。

 

生産緑地に指定されれば、大幅な固定資産税の節税が図れますね。

 

相続税の優遇措置の内容は？

相続税においては、「納税猶予制度」が適用できるメリットがあります。

 

相続税の納税猶予制度とは、農業経営の継続のために、相続人を税制の面からサポートするべく設けられた制度です。

 

生産緑地を相続した際に、相続税を大きく抑えられるほか、相続人が死亡したり、一定期間営農を継続したりした場合に、猶予された税額が免除となるメリットもあります。

 

ただし、制度を利用した生産緑地を売却したり、農業経営を廃止したりすると、猶予されていた相続税のほか、納税猶予の日数に応じて利子税も課されることにご注意ください。

 

生産緑地の2022年問題とは

多くの生産緑地の農営義務が解除される2022年を機に、土地売却を検討しはじめたという方もいらっしゃるのではないでしょうか？

 

このように考える方が増えることで起こりうる問題として、生産緑地の2022年問題というものがあります。

 

これは、生産緑地法の改正により1992年（平成4年）に一斉に指定された生産緑地が、30年経過後の2022年（令和4年）に解除された際、市場の混乱や都市環境への悪影響があるのでは、と懸念された問題を指します。

 

そこで、生産緑地の2022年問題へ行政が行なった対策の一つが「特定生産緑地指定」です。

 

30年経過するまでに「特定生産緑地」の指定を受ければ、さらに10年の延長が可能となり、10年経つまでに利害関係者などの同意をもって延長を申請すれば、繰り返し10年の延長ができます。

 

もちろん、延長したケースでも、優遇措置が適用されます。

 

 

生産緑地を解除できる要件と売却の流れ

では、生産緑地を解除できる要件と、売却の流れを確認していきましょう。

 

生産緑地を解除できる要件

生産緑地を売却するには、まずは生産緑地の指定を解除する必要があります。

 

解除の要件は、次のいずれかの項目に該当することです（生産緑地法第10条）。

• 指定されてから30年（特定生産緑地の場合は10年）経過した
• 農業の主たる従事者が亡くなり、相続人が営農を止めた
• 農業の主たる従事者に、農業ができない故障が生じた

 

まず、主たる従事者とは、その土地の農業経営において最も農業に従事している人のほか、年間の従事日数が、65歳未満の場合は8割、65歳以上の場合は7割を超えている人のことを指します（生産緑地法施行規則第3条）。

 

そして、主たる従事者が営農が続けられないと判断される傷病を負い、なおかつ医師の診断書にて「今後、農業への従事は不可能」と診断された場合も解除の要件となります（生産緑地法施行規則第5条）。

 

生産緑地の指定解除から通常の売却が可能になるまでの流れ

生産緑地の指定が解除できる条件に当てはまった場合は、手続きを進め、いくつかのステップを踏むことで、通常の土地と同じように売却ができるようになります。

 

生産緑地の指定を解除する流れは次の通りです。

1. 必要書類を揃える
2. 自治体へ買取の申出を行う
3. 自治体が買い取れない場合は希望者へあっせんが開始される
4. 「行為制限」が解除されて通常の売却が可能となる

 

流れにそって詳しく解説していきます。

 

ステップ①：必要書類を揃える

生産緑地の指定の解除に必要な書類は次の通りです。

• 生産緑地買取申出書（土地所有者全員の記名と印鑑の押印が必要）
• 印鑑証明書（所有者が複数の場合は全員分）
• 農業の主たる従事者証明書
• 戸籍・除籍謄本（主たる従事者が死亡した場合）
• 医師の診断書（主たる従事者が故障の場合）
• 申出者の本人確認書類
• 登記事項証明書（全部事項証明書）
• 公図
• 付近見取図（位置図）
• 委任状（代理人が申請する場合）

 

なお、公的機関が発行する証明書類などは、発行日から3カ月以内のものが必要です。

 

また、主たる従事者が亡くなった場合に、所有権を移転する「相続登記」が完了していないときは、申出者が現在の土地の所有者だと証明するために、次の書類も必要となります。

• 遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書

 

そのほか、自治体が必要とする書類などがあるので、不備がないように自治体に確認しましょう。

 

ステップ②：自治体へ買取の申し出を行う

生産緑地の指定解除の条件を満たすと、土地の所有者は市町村長に対し必要書類を提出して、生産緑地を時価で買い取ってほしいと申し出ることができます。

 

申出の手続きを行わない限り、自動で指定解除とはならないのでご注意くださいね。

 

申出から1カ月以内を目安に、買取できるかどうかが通知されます。

 

ステップ③：自治体が買い取れない場合は希望者へあっせんが開始される

自治体が買い取れない場合は、農業委員会により、農業従事を希望する人へ買取のあっせんが開始されます。

 

2カ月間希望者が募られ、買い手が見つかれば売却となりますが、用途が限られているため希望者が少ないかもしれません。

 

ステップ④：土地の「行為制限」が解除される

申出書の提出から3カ月以上買い手がつかない場合は、行為制限が解除されます。

行為制限とは、生産緑地に定められた土地利用の制限です。

 

行為制限が解除されることで、区域内の住宅の建築や宅地の造成などを行う際に、市町村長の許可を得る必要はなくなります。

つまり、宅地として利用できるので、通常の土地と同じように売却が可能です。

 

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社に仲介を任せましょう。

 

 

生産緑地を売却するメリット・デメリット

最後に、生産緑地を売却するメリット・デメリットを確認しましょう。

 

まずメリットですが、固定資産税といった金銭的な負担が減ることが挙げられます。

 

生産緑地の指定を解除すると、固定資産税や相続税の優遇措置が受けられなくなりますので、土地を利用する当てがないのならば、早めに売却することをおすすめします。

 

そして、生産緑地は都市圏への交通の便が良いところに設置されることが多いので、宅地としての購入者の需要が高く、早期売却が期待できるでしょう。

 

デメリットとして、土地が広すぎる場合は、買い手が付きにくい可能性があります。

 

希望の一戸建てに必要な広さ以上の土地だと持て余してしまったり、値段が高すぎて手が出せなかったりするからです。

 

個人では持て余す広い土地も、不動産売買のプロである不動産会社なら独自の販売ルートを持っていたり、分割して売却したり、といったノウハウを持っています。

 

「所有する土地は広すぎて売れないかも」と不安な場合は、直接売却する「買取」の取り扱いがある不動産会社に相談してみましょう。

 

売れない土地の特徴については「売れる土地・売れない土地の特徴は？売却しやすくするポイントも解説」で解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

 

生産緑地の売却は指定解除後に行える！不動産会社に相談もおすすめ

生産緑地とは市街化区域内の農地をいい、生産緑地法に定められた一定条件を満たすことで指定できます。

 

指定期間中は税制優遇が受けられ、税負担を軽減できるメリットがあります。

 

生産緑地の指定は、指定期間が経過したり、農業の主たる従事者がなくなったり、傷病を負って営農が継続できなくなったりすると解除可能です。

 

必要書類を揃えて自治体に買取の申し出を行い、3カ月以上買い手がつかないと「行為制限」が解除されて、通常の土地と同じように売却できるようになります。

 

生産緑地は広すぎると個人相手には売却が難しい場合もありますので、不動産会社に直接売却する「買取」の検討がおすすめですよ。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。