雑種地の売却について解説！売却方法や注意点を確認！
こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。
「雑種地を所有していて売却を考えているけれど、通常の宅地と違って進め方がわからない」という方も多いのではないでしょうか。
雑種地は一般的な宅地とは異なる特徴があるため、売却の際には注意が必要です。
今回のコラムでは、雑種地の定義や特徴、売却前に確認すべきこと、売却方法、そして売却時の注意点やポイントについて詳しく解説します。
雑種地の売却をスムーズに進めるための情報が満載ですので、ぜひ最後までお読みください。
雑種地とは？
雑種地について理解を深めるために、まずはその定義と特徴を見ていきましょう。
雑種地の定義
雑種地とは、不動産登記法で定められている23種類の地目のうち、他の22種類のどれにも該当しない土地のことを指します。
地目とは土地の用途を表すもので、宅地や田、畑、山林などがあります。
雑種地は、これらの主要な用途に当てはまらない土地を分類するための地目です。
雑種地の特徴と例
雑種地の主な特徴は、特定の用途が定められていない点です。
そのため、さまざまな土地が雑種地に分類されることがあります。
具体的な例としては以下のようなものがあります。
- 駐車場
- 資材置き場
- ゴルフ場
- 遊園地
- 太陽光発電所用地
- 鉄道敷設地
- 飛行場 など
雑種地の売却前に確認すべきこと
雑種地を売却する前には、いくつか確認すべき点があります。
スムーズな雑種地の売却のため、事前にチェックしておきましょう。
地目の確認方法
雑種地を売却する前に、まずは正確な地目を確認することが重要です。
特に相続などで土地を取得した場合、「雑種地と聞かされてきたけれど、実は違った」ということもありえます。
地目の確認方法には主に3つあります。
- 登記簿で確認する
- 固定資産税納付通知書で確認する
- 目視で確認する
登記簿で確認する場合は、法務局で登記事項証明書または登記事項要約書を取得し、そこに記載されている地目を確認します。
固定資産税納付通知書では、毎年送付される書類に同封されている課税明細書や評価明細書に地目が記載されています。
目視での確認は、実際に現地に行き土地の状況を確認します。
しかし、正確な地目判断は難しいため、他の方法と併用するのが一般的です。
市街化区域か否かの確認
雑種地の売却しやすさや価値に大きく影響するのが、その土地が市街化区域内にあるかどうかです。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。
雑種地が「市街化区域内」であれば、建物の建築や開発に制限が少なく、住宅などの建物を建てることも可能です。
そのため、市街化区域内の雑種地であれば、比較的売却しやすい傾向にあるといえます。
一方、市街化調整区域内の雑種地は、建築や開発に制限があるため、売却がより難しくなる可能性があります。
市街化区域かどうかは、土地が所在する自治体のホームページや都市計画課で確認できます。
判断が難しければ、不動産会社に相談してみても良いでしょう。
雑種地を売却する方法を解説！
雑種地の売却方法には複数の選択肢があります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、自身の状況に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。
そのまま売却する
シンプルで簡単なのは、雑種地をそのまま売却する方法です。
ただし、宅地などと比べて購入希望者が見つかりづらく、価格も低くなる傾向があります。
この方法は、以下のような場合に適しています。
- 雑種地としての用途で活用したい買主がいる場合
- 周辺の土地と一緒に売却できる場合
- 早期売却を優先したい場合
例えば、駐車場として利用したい買主がいる場合や、周辺の宅地と合わせて広い敷地として売却できる場合などが考えられます。
地目変更して売却する
雑種地を宅地などに地目変更してから売却する方法もあります。
住宅の建築を目的としている購入希望者にとっては、土地の地目が「宅地」であることによって、住宅ローンの審査がスムーズに進むなどのメリットが。
そのため、特に市街化区域内の雑種地であれば、宅地に地目を変更してから売却する方がスムーズに、そして高く土地の売却ができる可能性があります。
地目変更の手順は以下の通りです。
- 土地の現況を確認する
- 必要書類を準備する
- 法務局に地目変更の申請をする
- 登記官による審査と現地調査
- 地目変更登記の完了
ただし、地目変更には一定の条件があり、すべての雑種地を希望の地目へ変更可能というわけではありません。
購入希望者にPRしやすくなる一方で、手続きに時間と費用がかかることも考慮する必要があるでしょう。
地目変更はご自身で進めることも可能ですが、登記を専門家へ依頼する場合、費用相場は一般的に5万円前後。
申請から登記が完了するまでには、約1〜2週間かかります。
不動産買取を活用する
雑種地の売却に不安がある場合は、不動産買取を活用するのも有効な方法です。
不動産の売却方法としては、「仲介」と「買取」の2つがあります。
「不動産仲介」は、不動産会社が売主と買主の仲介役となり、売却を進める方法です。
複数の不動産会社に依頼することで、より多くの購入希望者にアプローチできます。
「不動産買取」は、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
仲介での売却に比べて売却価格は低くなる傾向がありますが、仲介ではなかなか買主が見つからない土地でも、早期売却が可能です。
ただし、全ての土地を買い取ってもらえるわけではないことに注意が必要です。
雑種地を売却する際の注意点とポイント
雑種地を売却する際には、いくつかの注意点と高く売却するためのポイントがあります。
雑種地を売却する際の注意点
雑種地を売却する際は、税金や費用がかかる点、また相続の際には、特例や売却のタイミングにも注意が必要です。
注意点①売却時の税金と費用
雑種地を売却する際には、以下のような税金や費用がかかります。
- 譲渡所得税・住民税
- 仲介手数料（不動産仲介を利用する場合）など
譲渡所得税・住民税は売却益に対して課税され、長期所有（5年超）の場合は税率が軽減されます。
仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限が定められています。
詳しくは「不動産仲介とはどんな仕組み？流れや仲介手数料の目安などを解説！」をご参考ください。
注意点②相続した雑種地の売却
相続で取得した雑種地を売却する際は、以下の点に注意が必要です。
- 相続税の取得費加算の特例
- 相続登記の完了確認
- 共有者間の合意形成
- 評価額の確認
- 売却期限の確認
相続登記が完了していない場合は、売却前に登記を行う必要があります。
複数の相続人で共有している場合は、売却にも全員の同意が必要です。
また、相続時の評価額と現在の市場価値には大きな差がある可能性があります。
売却時には現在の市場価値を反映した適切な価格設定ができているか確認しましょう。
相続開始から3年以内の売却であれば、譲渡所得の特別控除（3,000万円）が適用される場合があるので、売却のタイミングにも注意が必要です。
取得費加算の特例も、相続開始から「3年10カ月以内の売却」の売却で適用されるなど、期間の定めがあります。
高く売却するためのコツ
雑種地をより高く売却するためのコツは以下の通りです。
- 地目変更の検討
- 土地の整備
- 複数の不動産会社に相談
- 周辺の開発計画をチェック
- 柔軟な条件設定
地目変更は、可能であれば宅地など、より需要の高い地目に変更することを検討しましょう。
雑草の除去や整地など、土地の状態を良くすることで印象もアップできます。
また、周辺の開発計画をチェックし、将来的な価値上昇の可能性がある場合は、それをアピールポイントにしましょう。
買主のニーズに合わせて、分割売却や隣地との一括売却なども検討するなど、柔軟な条件設定も重要です。
売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社に相談し、査定額やご自身との相性を比較することも大切です。
雑種地の売却には注意が必要！状況を確認しながら慎重に
雑種地の売却には、その土地の特性により、宅地とは異なる点があります。
売却を進めるためには、まずは正確な地目の確認と、市街化区域か否かの確認が必要です。
売却方法としては、そのまま売却する、地目変更して売却する、不動産買取を活用するなどの選択肢があります。
税金や費用、高く売却するためのコツ、相続した場合の留意点なども押さえておくことが大切です。
雑種地の売却に不安を感じる場合は、専門家や信頼できる不動産会社に相談し、最適な方法を選択することをおすすめします。
栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。
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