液状化した土地・液状化リスクがある土地は売却可能？売却方法や注意点

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「売却を考えている土地があるけど、液状化のリスクがある…」

「液状化現象があった土地は、売却できるのだろうか？」

そんなお悩みをお持ちではありませんか？

 

売却価格への影響や、売却の方法が気になる方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、液状化した土地・液状化リスクがある土地を売却する方法について解説します。

売却の際の注意点もご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

 

液状化とは？土地売却への影響を理解しよう

液状化とは、地震の揺れによって地盤が液体のようになる現象をいいます。

 

通常、地盤（主に砂質地盤）は砂粒同士が組み合わさって骨格を形成し、その隙間が地下水で満たされている構造です。

 

地震が起きると、砂粒の結びつきが崩れ、地下水が押し出されて水圧が上昇します。

砂粒が水のなかで浮いた状態になる、つまり、泥水のような状態になってしまうのです。

 

発生条件は強い地震動のほか、地盤が緩い砂質土で形成されていることや、地下水位が高いことが挙げられます。

 

埋立地や干拓地、海岸や河口付近、かつて川や沼があった土地などは、液状化のリスクが高いと言えるでしょう。

 

液状化が起こると、地盤沈下、泥水の地表への噴出、マンホールなど軽いものは浮き、建物など重いものは沈むといった現象が起こります。

 

建物の沈下・傾斜によりドアの開閉が困難になる、平衡感覚が失われ、めまいや頭痛などが起こるといった、住環境の悪化・健康被害の発生が懸念されるでしょう。

 

基礎や壁の亀裂が起こり、家そのものの価値が大きく下がる可能性もあり、液状化が起こった土地はなかなか買い手が付きにくく、売れにくいケースもあります。

 

そのほか、売れにくい土地の特徴は、「売れる土地・売れない土地の特徴は？売却しやすくするポイントも解説」でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

液状化リスクのある土地の調査方法

売却に際しては、土地の液状化リスクを事前に把握しておくことが、スムーズに進めるコツと言えます。

 

主な方法として、次の4つがあります。

• ハザードマップを活用する
• 地図や航空写真を確認する
• 地元の情報を収集する
• 地盤調査を行う

 

最も手軽な方法としては、自治体が公開している液状化ハザードマップの活用です。

 

液状化の危険度が色分けで表示されており、おおよそのリスクが把握できますので、「自治体名＋液状化ハザードマップ（防災マップ）」と検索してみましょう。

 

また、国土地理院の「地図・空中写真閲覧サービス」を利用し、古い地図や航空写真で、地形の履歴を確認することも有用な手段です。

 

地元の古くからの住民や不動産業者に、「かつて河川があったか」「地震の際、液状化は起きたか」といった地域の歴史を聞いてみるのも良いでしょう。

 

最も確実な方法としては、専門家に地盤調査を依頼することです。

 

＜主な地盤調査の種類＞

• スウェーデン式サウンディング試験 （SWS試験）：ロッドを地中に貫入して調査
• ボーリング調査：地面に穴をあけて土の採取して調査
• 表面波探査法：地表の振動を測定して調査

 

費用はかかりますが、液状化リスクの度合いなど、土地の特徴を正確に把握できますよ。

 

 

液状化した土地や液状化リスクがある土地の売却方法

液状化した土地や液状化リスクがある土地を売るには、どうすれば良いのでしょうか。

 

主な方法として3つ、それぞれメリット・デメリットもあわせてご紹介しますので、あなたにあった方法をご検討ください。

 

①情報開示＆買い主へ説明した上でそのまま売却する

1つ目は、「液状化現象があった」あるいは「液状化のリスクがある」と買い主に告知・説明した上で、現在の状況のまま売却する方法です。

 

メリットとしては、売り出すための準備に、費用や手間がかからない点が挙げられます。

 

また、「契約不適合責任」を問われるリスクを軽減できます。

 

契約不適合責任とは、不動産売買契約の内容と、実際の売却物件の状態に相違がある場合に、売り主が果たすべき責任のことです。

 

情報を開示した上での売却ですから、「液状化現象があったことを知っていたら買わなかった」などと、買い主とトラブルになることを防げます。

 

ただしデメリットとして、先にお伝えした通り、買い手が付きにくくなったり、値下げしないと売れなかったりするケースが予想されます。

 

液状化した土地、あるいは液状化リスクがある土地は適切な対策をしないと、建物を建築できない場合があり、現状のままで売却すれば、買い手が工事費用を捻出する必要が出てくるからです。

 

液状化現象があった土地の場合、通常の土地価格よりも、3〜5割ほど安くなる傾向がある点を押さえておきましょう。

 

②地盤改良工事を行なってから売却する

2つ目は、地盤改良工事を行なってから売却する方法です。

 

住宅を建てるために必要な対策工事を売り主側で済ませておけば、買い手の需要が上がり、早期売却が期待できます。

また、相場に近い価格で売れる可能性も高まります。

 

ただしデメリットとして、工法によって幅はあるものの、場合によっては数百万円もの高額な費用がかかりますし、工事の準備や実施にも1週間〜2カ月ほどの期間を要するでしょう。

 

専門家による地盤調査を実施した上で、土地に適した改良工事を選択する必要もあります。

 

また、工事したからといって必ず、費用の元が取れるとは限りません。

複数の業者に見積もりを取って比較し、不動産会社と相談して、工事費用と売却価格のバランスを慎重に検討する必要があるでしょう。

 

③不動産会社に直接売却する（不動産買取）

3つ目は、不動産会社に買い手探しを依頼する「仲介」ではなく、直接不動産会社に売却する「不動産買取」を利用する方法です。

 

現状のまま買取してもらえるため、売却までのスピードが早いことが一番のメリットですね。

 

買取価格が、通常の売却価格よりも3割ほど下がる傾向はあるものの、販売活動の手間や、地盤工事に要する時間・費用がかからない点も、大きなメリットと言えます。

 

価格よりも処分・現金化を優先させたい方におすすめですので、査定時に買取を取り扱っているか、あわせて確認・相談してみましょう。

 

 

液状化リスクがある土地の売却時は契約不適合責任に注意！

液状化リスクがある土地を売却する際は、先に触れた「契約不適合責任」にご注意ください。

 

すでに液状化が見られる場合は、明らかな問題「瑕疵（かし）」があるため、事実を必ず買い主へ伝えなければいけません（告知義務）。

 

しかし、「液状化リスクがある」という段階では、法的には重要事項説明として、告知義務はないと言えます。

 

ですが、「液状化リスクがあると聞いていたら、購入はしなかった」などと責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められるおそれも。

 

説明の義務ではないものの、売却時のトラブルを避けるために、事前にリスクの告知を行うのがおすすめです。

 

値下げを求められるケースも想定されますので、不動産会社と相談しつつ、リスクを考慮した上で適切な価格設定を行いましょう。

 

売り出し時にあえて高めの値段で表示し、リスクを説明した時点で「液状化リスクがあるので安くします」と提案すると、お得感が増しやすい値下げになります。

 

売却戦略の一つとして、ぜひ検討してみてくださいね。

 

 

液状化した土地や液状化リスクのある土地でも売却は可能

液状化とは、地震の揺れによって地盤が泥水のようになる現象をいいます。

建物の沈下・傾斜を引き起こし、住環境への悪影響、健康被害が懸念されるほか、家そのものに損傷が起こる可能性もあり、通常の土地よりも売れにくいと言えるでしょう。

 

売却をスムーズに進めるには、ハザードマップを活用するなどして調査し、液状化リスクの度合いを把握しておくことが大切です。

 

また、契約不適合責任を問われるなどトラブルを回避するために、事前にリスクや液状化現象の事実を買い主に説明し、納得した上で売買契約を結びましょう。

 

なるべく高く売りたい方は、地盤改良工事を行なってから売却するのがおすすめです。

早く現金化したい方は、不動産買取をご検討ください。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。