広い土地の売却を解説！売れないといわれる理由や売却方法など詳しく！

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

土地の売却を検討中の方には、「広い土地は売れないと聞いたけど本当だろうか」と心配されている方もいらっしゃるかもしれません。

 

広い土地は用途によって、「需要がある・ない」に差が出やすい物件です。

 

そこで今回は、広い土地を売却する方法を解説します。

売れないといわれる理由や、スムーズに売るための不動産会社の選び方もあわせてご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

 

広い土地を売却するには？売れないといわれる理由も

広い土地が売れないといわれるのは、なぜでしょうか。

 

土地を買いたい人（個人）は、一戸建てを建てるための土地（住宅用地）を探していることがほとんど。

戸建てに適当な広さは、30〜60坪程度が一般的ですから、大は小を兼ねるというよりも、「あまりに大きい土地だと使い勝手が悪い」と感じる人のほうが多いでしょう。

 

また、坪単価にかける面積が増えて価格が上がるため、そもそもの予算に合わない場合は、買い手が付かない可能性も高いです。

 

売れる土地、売れない土地については、「売れる土地・売れない土地の特徴は？売却しやすくするポイントも解説」にて解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

 

では、どうすれば広い土地を売却できるのでしょうか。

 

主な方法として、次の3つがあります。

• 適当な大きさに分筆して売る
• マンション用地として売る
• 不動産会社に買取を依頼する

 

1つずつ解説していきます。

 

適当な大きさに分筆して売る

分筆とは、登記簿上に記された1つの土地を複数に分けて登記することです。

広い土地を戸建てに適当な大きさに分筆してから売却すれば、先に挙げた「広すぎる」「高すぎる」というデメリットを解消できるでしょう。

 

ただし、分筆して売る方法には、デメリットと注意点もあります。

 

デメリットは、土地を分筆する際、手間や費用がかかることです。

測量費用や登記費用に加え、登記手続きを土地家屋調査士に依頼する場合は、報酬の支払いが発生します。

 

建築基準法（第42、43条）にのっとり、幅員4m以上の前面道路に2m以上接するように分けないと建築不可な土地になってしまうため、どう分筆するのか調整する必要もあります。

 

道路に接しない土地が出る場合は、敷地内に新たに道路を設けるため、道路分の価値が引かれて価格が安くなることも、デメリットといえます。

 

注意点は、分筆した土地を複数回、不特定多数の人に売却すると、反復継続的に売買取引を行ったとして、「業」と判断される恐れがあることです。

 

「事業性がある」売却は、宅地建物取引業（宅建業）の免許が必要になります。

土地を分筆して複数人に売った際、無免許事業とみなされる可能性があることを知っておきましょう。

 

マンション用地として売る

広い土地であれば、中高層、あるいは大規模なマンションを建設可能なためのマンション用地として、一括で土地を売却する方法もあります。

 

その場合、売却先は個人ではなく、マンションディベロッパーなど開発事業者が一般的です。

駅前の広い土地など、マンション需要の高いエリアにマンションを建設すれば大きな利益が見込めるので、高値で売れるケースも期待できるでしょう。

 

広い土地を一括で売れば分筆の手間もなく、道路分に充てる土地の分、価格が下がる心配もありません。

 

ただし、マンション用地に向いているかどうかは、「用途地域」によって左右されることに注意が必要です。

 

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法に基づき、国や自治体によって利用区分を定められた地域のこと。

好き勝手にさまざまな建物を建築して住みづらい街にならないように、建築可能な建物の種類や面積、高さなどに制限がかけられます。

 

用途地域は、市町村役場など都市計画担当課で確認したり、インターネットで「自治体名＋都市計画図」検索したりすることで調べられます。

 

まずは、売りたい土地が所在する地域の用途を確認してみましょう。

 

用途地域によってはマンション建設に不利なケースも

用途地域の種類は、次の13種類に分かれます。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

 

上記のうち工業専用地域以外には、「住宅」、マンションやアパートなど「集合住宅」、店舗や事務所が併設された「兼用住宅」を建てることができます。

 

ただし、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の3つは、より良い住環境を整えるため、建築物の高さが10mまたは12mに規制されています（建築基準法第55条）。

 

比較的低層の、2〜3階建てマンションしか建てられないため、広い土地として利用するには不向きといえるでしょう。

 

不動産会社に買取を依頼する

不動産の売却方法は、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」が一般的ですが、不動産会社に直接売却する「買取」もあります。

 

事業性があると判断されるリスクを避けたい場合や、所有する広い土地がマンション用地に不向きな用途地域に所在する場合は、特におすすめの方法です。

 

住宅向きの土地なら区画分けしたり、不向きな土地であれば駐車場や太陽光用地としたりなど、不動産会社側で買取後に手を加えて売り出すので、所有者にかかる負担が少ないのが利点です。

 

また、買い手を探す必要がないので、仲介に比べて売却までのスピードが早いという特徴があります。

 

ただし、買取のデメリットとして、一般的な売却相場の6〜7割ほどの価格になる傾向があることも知っておきましょう。

 

 

広い土地の売却は信頼できる不動産会社と二人三脚で

土地を分けて売る場合、所有者自身で売買を行うのは難しいですし、マンション用地として売却するにも、主な売却先となる開発事業者を見つけるには、不動産会社との協力が必要です。

 

スムーズかつ、なるべく高く売りたいなら、仲介を依頼する不動産会社選びがとても重要といえるでしょう。

 

広い土地の需要は、一般の住宅用地よりも地域によって偏りがあり、専門的な知識や売却のノウハウが求められます。

 

大手不動産会社は展開するエリア規模も大きく、開発事業者との幅広いコネクションを持っている可能性が高いです。

 

一方、地域に根差した不動産会社も、地元ならではの情報力を活用した販売活動が期待できます。

 

依頼する当てがない場合は、無料の一括査定サービスなどを利用して、複数社に査定依頼をし、各社の対応力を比較してみてください。

しっかりとした情報や根拠に裏打ちされた査定結果であるか、親身になってくれるかといったポイントを確認することが、信頼に足る不動産会社選びのコツです。

 

 

広い土地を売却するなら信頼できる不動産会社選びを

土地の購入希望者は、戸建てに適当な広さの土地を求めていることがほとんど。

 

広い土地は、分筆して売る方法がありますが、分筆の手間や費用がかかります。

 

また、不特定多数の人に複数回売ると「業」と判断され、無免許事業とみなされる恐れも。

マンション用地として売却する方法もありますが、用途地域にはご注意ください。

 

不動産会社に直接買い取ってもらう方法なら、マンション用地以外としても、分筆の手間もかからず、スピーディな売却が期待できます。

 

どの方法を選んだ場合も、良い買い手を見つけるには信頼できる不動産会社を選び、協力を得ることが大切。

一括査定サービスなどで複数社に査定依頼をし、対応力の比較・検討をしてみましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。