土地売却で地中埋設物が見つかったら？トラブル回避方法や調査方法も

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「土地売却を検討しているけど、地中埋設物があったらどうしよう…」

 

そんなお悩みをお持ちではありませんか？

 

そもそも地中埋設物とはどのようなものを指すのか、見つかった場合はどのように対処すれば良いのかといった不安もあるかもしれませんね。

そこで今回は、土地売却で地中埋設物が見つかった場合どうなるのかについて解説します。

トラブルを回避するための対策や、売却前の調査方法もあわせてご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。

 

 

地中埋設物とはどのようなもの？

そもそも地中埋設物とはどのようなものかと言いますと、土地に埋まっている障害物です。

 

地中埋設物には下記の通り、さまざまな種類があります。

• 解体後の建設廃材（木くず、鉄骨、コンクリート片、瓦など）
• 大きな岩や石
• 古い井戸
• 放置された浄化槽
• 使用されなくなった地下タンク
• 旧建物の基礎
• 埋設された配管や電線
• 産業廃棄物

 

土中に埋まっているため表面上は見えず、新築工事の際に初めて発見されて撤去を要するケースが多いのです。

 

なかには、基礎杭や水道管といった新しい建築に影響を与えない物や、再利用可能な物など、必ずしも撤去が必要でない地中埋設物もあります。

 

しかし、多くの場合、予期せぬ地中埋設物の発見は売り主・買い主間のトラブルにつながりやすいといえるでしょう。

 

 

土地売却の際に地中埋設物が見つかったら？

土地売却の際に地中埋設物が見つかってしまうと、いったいどのような問題が起こりうるのでしょうか？

 

地中埋設物が見つかると「買い主の目的」を邪魔してしまう

よくあるパターンとしては、「新築工事を進めている最中に浄化槽が出てきて、撤去作業のせいで工事が進まなくなった」など、買い主の目的の妨げになったというケースが挙げられます。

 

買い主としては土地に問題がないと思って建設工事をスタートしたのに、地中埋設物のせいで予定通り家が建てられなくなったわけです。

 

また、地中埋設物の影響で地盤が弱くなれば、地震対策を施す必要性も出てくるでしょう。

 

「地中埋設物があると知っていたら買わなかったのに」と主張されて、トラブルに発展するおそれもあります。

 

「契約不適合責任」を問われる可能性も

買い主には、購入した不動産の状況・状態が、売買契約の内容と異なる場合には、売り主に法的責任である「契約不適合責任」を追及する権利があります。

 

下記のように、売り主に対し、撤去費用や売却代金の減額、損害賠償や契約解除を求めることが可能なのです。

 

【契約不適合責任の例】

• 地中埋設物を撤去後、改めて引渡しをしてほしい（履行の追完請求）
• 撤去工事の費用分、売却代金を減額してほしい（代金減額請求）
• 撤去工事は買い主側でするから、損害分について賠償してほしい（損害賠償請求）
• 撤去が無理なら、売買契約をキャンセルしたい（売買契約の解除）

 

契約不適合責任については、「不動産の契約不適合責任を解説！瑕疵担保責任とは何が違う？」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

地中埋設物の撤去費用の相場は？

売り主は買い主の求めに応じて、地中埋設物の撤去や費用の支払いを行う義務があります。

 

撤去費用は、地中埋設物の種類や量によって異なりますが、一部の費用目安は下記の通りとなります。

• 井戸の撤去：10〜20万円程度／本
• 浄化槽の撤去：5〜15万円程度／基
• 建設廃材の撤去：3,000～8,000円程度／㎥

 

実際の費用は廃材の量、種類、地域、業者によって大きく変動する可能性がありますので、複数業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

 

 

土地売却時の地中埋設物のトラブルを回避するために

土地売却時の途中埋設物に関わるトラブルをなくすには、「売却前に地中埋設物の有無を調査した上、全て撤去してから売却する」という方法がベストといえます。

 

しかし、資金の都合上、十分な調査・撤去工事が行えない場合もあるでしょう。

 

そのため、トラブル回避のポイントとしては、地中埋設物の存在を曖昧にせず、重要事項説明書に明記し、買い主へ説明・納得してもらった上で購入してもらう流れを徹底することが大切です。

 

障害となるかは買い主の判断によりますから、「基礎杭であれば問題ないだろう」と、売り主判断で隠すのはNG。

売り主が知っていることは全て伝える、という姿勢が重要です。

 

また、状況的に地中埋設物のある可能性は低いと判断できる状況もあり、調査を実施しないケースもあります。

 

その場合は、調査未実施であること、地中埋設物の存在は不明であり、売り主として責任を負わないことを、不動産売買契約の特約事項として設けることをおすすめします。

 

【特約事項の記載の例】

本物件の地中埋設物の存在については買い主が了承済みであり、将来発見された場合でも売り主は責任を負わない

 

買い主と合意の上、上記のような文言を契約事項に含めておけば、万一売り主の知らなかった地中埋設物が発見された場合に、トラブルを回避できますよ。

 

 

土地売却前に地中埋設物を調査する方法

先にお伝えした通り、地中埋設物のトラブルを回避するには、その存在の有無を事前に調査することが重要となります。

 

最後に、主な調査方法と調査にかかる費用の目安をご紹介しましょう。

 

地中埋設物の調査方法①地歴調査

地歴調査は、土地の過去の利用状況を調べる方法です。

 

具体的には、古い地図や航空写真、登記簿謄本、役所の資料などを確認し、その土地がどのように使われてきたかを調査します。

 

例えば、過去に工場があった場合は地下タンクの存在が疑われたり、古い住宅地であれば使用されなくなった浄化槽や井戸が残っている可能性があったりなど、地中埋設物の可能性を予測できるでしょう。

 

専門的な機器を使用しないため、比較的安価で実施できますが、過去の資料収集や専門家による分析、報告書作成などに費用がかかるため、一般的には5〜10万円程度が費用の目安となります。

 

地中埋設物の調査方法②地中レーダー探査

地中レーダー探査は、地面に電磁波を送信し、その反射波を解析することで地中の状況を把握する非破壊検査法です。

 

電磁波を送って反射があれば、「地中に何かある」と判断できる仕組みですね。

反射データを詳しく調べることで、どんな形の埋設物か、どの位置にあるのか、といった情報がわかるのです。

 

比較的浅い部分を、広範囲に素早く調べたい場合に向いている方法と言えるでしょう。

 

調査費用の相場は土地の大きさや形状にもよりますが、一般的には10〜15万円程度が目安となります。

 

地中埋設物の調査方法③ボーリング調査

ボーリング調査は、地面に穴を開けて土を採取し、地中の状況を直接確認できる方法です。

 

埋設物の有無や地層の構造や土質、地下水の状況、岩盤の深さなどを正確に把握できます。

 

また、採取した土壌のサンプルを分析することで、土壌汚染の有無も調べられます。

 

最も確実な調査方法ですが、1地点あたり20〜30万円程度とコストが高く、調査箇所も限定されるため、非破壊検査の調査結果を踏まえて実施するのが一般的です。

 

 

土地売却では地中埋設物のトラブル回避策を講じておこう

土地売却の際、地中埋設物が見つかると、購入後の建築工事を妨げるなどして、契約不適合責任を問われるおそれがあります。

 

トラブル回避のためには、事前に地歴調査や地中レーダー探査、ボーリング調査といった調査を行い、売り主側で撤去作業を行なっておくことをおすすめします。

 

事情があって十分な調査や撤去工事ができなかったり、状況的に調査が不要であったりする場合は、売り主が知る限りの全ての地中埋設物に関する情報を買い主に提供し、合意の上で購入してもらうことが大切です。

 

重要事項としてきちんと説明する、売買契約書に特約として盛り込むといった、トラブルを回避する工夫を講じておきましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。