店舗付き住宅は売却可能！売却方法や注意点も解説

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

店舗付き住宅（店舗併用住宅）は、通常の住宅物件よりも買い手が少ない傾向があるため、「売れるのだろうか」と心配されている方もいらっしゃるかもしれませんね。

 

「どうすれば店舗付き住宅を売れるのだろう」と気になっている場合もあるでしょう。

 

結論から先にいえば、売却自体は可能ですし、売却の方法もいくつかあります。

 

そこで今回のコラムでは、店舗付き住宅の売却方法を解説します。

売却の際の注意点や利用できる税金の特例もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

店舗付き住宅の売却方法

店舗付き住宅（店舗併用住宅）とは、「店舗として利用する部分」と「住まいとして使う部分」が同じ建物内に存在している住宅を指します。

 

通常の住宅物件よりも売れにくいといわれるのは、「どっちもあるからお得」と考える人よりも、「店舗（住居）部分は必要ないな」と思う買い手が多いからです。

 

自営業の方など、マイホーム兼職場として利用する人に買い手が限られてしまうという理由が大きいでしょう。

 

また、住宅ローンを住宅部分の金額しか利用できないというのも理由の一つです。

店舗部分は事業用ローンが対象となるため、資金を確保する面でも買い手が付きづらいといえます。

 

では、店舗付き住宅はどのように売却したら良いのでしょうか。

 

一般的な売却方法には、次の3つがあります。

• 居抜きで売却する
• 古家付き土地として売却する
• 不動産会社に直接売却「買取」を行う

 

それぞれ解説していきましょう。

 

「居抜き」で売却する

居抜きでの売却とは、店舗の設備や棚などの什器（じゅうき）を撤去せず、そのまま残して売る方法です。

 

物件が店舗として需要のあるエリアに所在している場合、同業種の店を開くならとくに、買い手の初期投資費用を抑えられるメリットがあります。

売り主としても、撤去にかかる手間や費用が省けますね。

 

「残す」という意味では、内装もそのままにしておいたほうが良いでしょう。

良かれと思ってリフォームした内装が、買い主にとってベストとは限らないからです。

 

むしろ、リフォーム費用を上乗せしない分安く物件を買えますし、購入後に好きに改装できるほうが、買い手にとって嬉しい可能性が高いといえます。

 

「古家付き土地」として売却する

古家付き土地としての売却とは、現況の建物を価値のない「古家」とし、土地とセットで売る方法です。

「売却価格＝土地価格」として、建物はおまけにする売り方ですね。

 

おすすめのケースとしては、次の2つが主となります。

• 建物の築年数が古い、老朽化が激しいといった建物自体の需要が低い場合
• 店舗利用の需要が少ないエリアに所在している場合

 

建物を解体すれば通常の宅地として利用できるため、店舗付きの使いにくさを解消できます。

 

また、土地価格だけで建物を取得できるので、古家をDIYして自分好みの改装をするという選択肢もあります。

買い手の幅が広がるという点で、メリットのある売却方法です。

 

「解体費用も考慮する」と買い手に伝えれば、さらに需要が高まる期待が持てるでしょう。

 

不動産会社に直接売却「買取」を行う

一般的な不動産売却には、買い手探しを依頼する「仲介」のほかに、直接不動産会社に購入してもらう「買取」という方法もあります。

 

買取価格は、仲介での売却価格の7〜8割ほどとなるデメリットはありますが、販売活動が不要なので、売却完了までが2週間〜3カ月ほどと短いメリットがあります。

 

店舗付き住宅は売却が長引く可能性が通常より高いので、「とにかく早く現金化したい」という方にとくにおすすめですよ。

 

仲介と買取の違いをもっと詳しく知りたい場合は「不動産売却の仲介と買取の違いを解説！メリット・デメリットもご紹介」をぜひご参照ください。

それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

 

 

店舗付き住宅を売却する際の注意点

店舗付き住宅（店舗併用住宅）を売却する際、とくに「居抜き」で売るときは、残しておく店舗設備などの一覧を用意しておくことが大切です。

 

一覧を渡しておけば、「内覧のときはあったから残しておくと思ったのに」というようなクレームを回避できるでしょう。

 

【一覧に必要な情報】

• 残していく店舗什器の名前
• 購入年度
• 不具合の有無
• リース（賃貸）品の有無

 

「何を残していくか」だけでなく、不具合がないか、動作状況も買い主の立会いで確認してもらうことをおすすめします。

「使えると思っていたのに動かない」などといった購入後のトラブルを防ぐためです。

 

リース会社から賃貸中の備品があるなら、返却するかどうかなどの取り扱いも、買い主と相談して決め、一覧に付記しておきましょう。

 

 

店舗付き住宅の売却で利用できる税金の特例

不動産を売却した際に利益「譲渡所得」があると、その金額に一定の税率を乗じた税額を翌年に確定申告し、「譲渡所得税」として納めなければいけません。

 

税額を計算する際、節税に有用な特例がいくつかあるのですが、店舗付き住宅に利用できる主な特例として「マイホームを売ったときの特例」があります。

 

この特例は、居住用財産を居住用財産を売却した際、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得金額から最高3,000万円控除できるというものです。

 

ただし、店舗付き住宅の場合は、居住用に使われている部分に限り適用できます。

 

【店舗付き住宅の例】

• 売却金額：4,000万円（建物：1,000万円／土地：3,000万円）
• 床面積：居住用40㎡／併用10㎡／店舗用30㎡
• 敷地面積：居住用70㎡／併用10㎡／店舗用50㎡

 

【居住利用の部分の計算式】

居住利用の部分＝居住用＋併用×居住用／（居住用＋店舗用）

 

【計算例】

①建物部分＝40㎡＋10㎡×40㎡／（40㎡＋30㎡）＝約45.71㎡（①）

②敷地部分＝70㎡＋10㎡×70㎡／（70㎡＋50㎡）＝約75.83㎡（②）

 

売却代金のうち居住用＝（建物の売却額×①／100）＋（土地の売却額×②／100）

（1,000万円×約45.71㎡／100）＋（3,000万円×約75.83㎡／100）＝約2,732万円

 

控除金額は最大3,000万円ですので、居住部分2,732万円に用いると268万円残りますが、店舗部分には使えません。

 

店舗部分「4,000万円－2,732万円＝1,268万円」が、特例適用後の譲渡所得となります。

 

通常の住宅と違い、上記のように売却代金を居住用の土地・建物面積で按分する必要があることにご注意ください。

 

詳しくは、国税庁の「No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例」をご確認ください。

 

 

店舗付き住宅の売却方法は主に3つ！状況に応じて検討を

店舗付き住宅（店舗併用住宅）とは、建物内に店舗部分と住宅部分が併設された住宅です。

自営業の方など、マイホーム兼職場として利用する人に買い手が限られてしまうので、通常の家よりも需要が低い傾向があります。

 

主な売却方法は3つあり、店舗としての需要が見込めるエリアにあるなら、「居抜き」で売却が良いでしょう。

 

店舗設備を残したまま売れば、同業種の店を出す際に初期費用が抑えられる点で、買い手の需要が期待できるからです。

残す設備の一覧を用意しておくと、売却後のトラブル回避に有用です。

 

建物の価値が低い場合は、「古家付き土地」で売れば、土地の購入希望者や安く建物を取得したい人に需要が広がります。

 

とにかく早く現金化したい人は、不動産会社に直接売却する「買取」を検討してみましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。