一般媒介契約の明示型・非明示型とは？メリット・デメリットや選び方

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約。

 

なかでも一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2つのタイプがあり、「どちらを選択すれば良いのだろうか？」と気になる方もいらっしゃるでしょう。

 

そこで今回のコラムでは、一般媒介契約の明示型と非明示型について、どのような契約かご紹介。

特徴やメリット・デメリットとともに解説します。

 

明示型と非明示型の選び方や、売り主としてぜひ知っておきたいこともご紹介しますので、あわせて参考にしてください。

 

 

まずは一般媒介契約の基本的な特徴を理解しよう

不動産会社に買い手探し（仲介）を依頼する際には、次の3つのいずれかの媒介契約を結びます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

 

一般媒介契約の大きな特徴は、より自由度の高い契約が結べる点ですね。

 

まず、ほかの2つの契約形態とは異なり、同時に複数の不動産会社と結ぶことができ、契約期間中はいつでも、自由に解約が可能です。

 

依頼者が自ら特別に広告を依頼する場合などで実費を請求されるケースはあるものの、解約に際して違約金の発生もありません。

 

また、売り主自身が見つけた買い主と直接取引ができる「自己発見取引」が認められています（専任媒介契約でも可能）。

 

そして、不動産会社には、売り主への業務報告義務も、不動産流通機構「レインズ」登録義務も課されていません。

 

レインズとは、不動産会社のみが利用できる物件情報登録・検索システムです。

 

ほかの2つの契約形態では、下記の通り、定期的に販売活動の報告を依頼主に行うこと、レインズに売却物件の情報登録を行うことが必須となります。

• 専任媒介契約：契約後7日以内のレインズ登録、2週間に1回以上の報告
• 専属専任媒介契約：契約後5日以内のレインズ登録、1週間に1回以上の報告

 

一般媒介契約には、売り主・不動産会社双方にとって制限や責任が最も少なく、状況に応じて柔軟に契約内容や売却方法を変更できる利点があるのです。

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴については、「媒介契約にはどんな種類がある？種類ごとのメリットデメリットを解説」で詳しく解説しています。

ぜひあわせてご参照ください。

 

 

一般媒介契約の明示型と非明示型。メリット・デメリットは？

続いて、一般媒介契約の明示型・非明示型とはどのようなものか解説していきましょう。

 

そもそも2つのタイプの何が異なるかと言いますと、「他社にも仲介依頼している」という情報を不動産会社側に伝えるか伝えないかの違いですね。

 

なお、価格の変更や成約をした際には、どちらのタイプでも各社への連絡が必要です。

 

明示型の特徴とメリット・デメリット

明示型には、「不動産業者の名称と所在地」の通知義務があります。

 

例えば、A社と契約中で、新たにB社と契約した場合を例に取りますと、まずB社との媒介契約書に、A社の情報を記載して明らかにする必要があります。

そして、A社にも「B社と新たに契約した」との旨を通知しなければいけません。

 

明示型のメリット

明示型のメリットは、「各社の競争意識を向上させやすい」ということです。

 

不動産会社が仲介手数料という報酬を得るには、売買契約を成立させなければいけません。

 

明示型では、競争相手が見えている状態ですから、他社の動きに敏感になり、勝つために持てる手段を駆使し、より積極的な販売活動を行なってくれる期待が持てます。

 

場合によっては、「他社はこう売り出しているけど、自社ならこんな売り方、こんなターゲットにアプローチできる」と、営業戦略の差別化にもつながるでしょう。

 

戦略が多様化すれば、それだけ多くの買い手にアプローチできる可能性が高まり、早期売却が目指せます。

 

買い手の需要が高く、人気の物件であれば特に、競争意識は高まりやすいので、高額な売却価格につながる可能性もあります。

 

明示型のデメリット

明示型のデメリットは2つ、契約のたびに通知しなければいけない手間がかかること、そして、通知を怠った場合のリスクがあることです。

 

多数の業者と契約するほど、連絡作業は煩雑になりますが、通知義務に違反すると金銭的な負担を招くおそれがあります。

 

他社に知らせていなかった不動産会社によって成約した場合に、すでに契約中の各社から、販売活動にかかった費用などを請求される可能性があるのです。

 

非明示型の特徴とメリット・デメリット

特約にて非明示型で契約すると、「どこのどの不動産会社と契約中である、あるいは新たに契約した」と明らかにする義務はありません。

 

また、新たに後からほかの不動産会社に依頼した場合も、告知は不要です。

 

非明示型のメリット

非明示型のメリットは、「告知が不要という簡便さ」はもちろんですが、売り主が各社の販売戦略をコントロールしやすいという点も挙げられます。

 

「競争相手がいても、何をしているかわからない」のが非明示型ですから、明示型のような自発的なアプローチの差別化は起こりにくいでしょう。

 

例えば、都心のマンションを売却する際、「A社には高所得者向けに、B社には投資家向けに、C社にはファミリー向けに…」といった具合に、各社の得意分野に合わせて、売り主側が希望するターゲットを指定しやすいのです。

 

非明示型のデメリット

非明示型は、他社がどれだけ関与しているか把握できないため、各社の競争意識が薄れ、販売活動が消極的になる可能性があります。

 

また、「他社にも依頼しているかもしれない」という事実は、自社への信頼感が低いと受け取られる場合もあり、営業担当者のやる気に影響するおそれもあるでしょう。

 

明示型と非明示型の選び方

以上の内容を踏まえると、明示型と非明示型は、それぞれ以下のような人に向いていると言えるでしょう。

 

＜明示型＞

• 人気エリアや需要の高い物件を売却したい
• 積極的な販売活動で、より良い売却条件を引き出したい
• 通知作業を手間には思わない

 

＜非明示型＞

• 煩雑な手続きはなるべく避けたい
• 自分で販売戦略をコントロールしたい
• 競争意識よりも、各社の得意分野を活かした販売活動をしてほしい

 

売り主の希望の売却条件に合わせて選ぶことが大切です。

 

 

【Q&A】一般媒介契約について知っておきたいこと

最後に、一般媒介契約についてぜひ知っておきたいことを、Q＆A形式でご紹介していきましょう。

 

Q1：売り主にとっての一般媒介契約のメリットは？

複数社と契約できるため、不動産会社選びで失敗するリスクが低いことです。

 

また、明示型の場合は特に競争意識が生まれやすく、人気物件の早期売却・高額売却が期待できます。

 

Q2：売り主にとっての一般媒介契約のデメリットは？

定期的な業務報告の義務が不動産会社に課せられていないため、進捗を知るには、売り主側から積極的に不動産概査とやり取りする必要があります。

 

Q3：一般媒介契約が適している人は？

不動産会社選びをじっくり行いたい人、人気物件を売りたい人、自分でも買い手を探したい人、ある程度不動産の知識があり、売却手続きに際して積極的に動ける人に向いています。

 

Q4：一般媒介契約を選ぶ際の注意点は？

一般媒介契約は、他の契約形態に比べて不動産会社の手厚いサービスが受けにくい場合があります。

 

特に、一般的に需要が低い物件の場合は、専属専任・専任媒介契約のほうが積極的な販売活動を期待できるでしょう。

 

複数社とやり取りするなかでより良い不動産会社が見つかった場合は、1社との媒介契約へ切り替えることも検討してみてくださいね。

 

不動産会社を選ぶ際の注意点は、「不動産売却の契約の注意点とは？売却の流れもあわせてチェック」で解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

一般媒介契約の明示型と非明示型は希望の売却条件にあわせて選ぼう

一般媒介契約には、他社との契約を明らかにする義務がある「明示型」と、通知義務を負わない「非明示型」の2つのタイプがあります。

 

明示型は、各社の競争意識を向上させやすく、より積極的な販売活動が期待しやすいでしょう。

 

ただし、通知の手間がかかること、義務を怠った場合にはリスクがある点にはご注意ください。

 

非明示型は、契約のたびに通知をする手間がないことのほか、売り主が販売戦略をコントロールしやすいメリットがあります。

 

しかし、他社との契約状況が把握できないため、競争意識が薄れやすい点も知っておきましょう。

 

どのように売却を進めたいのか、希望条件によって明示型・非明示型を選ぶことをおすすめします。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。