住宅ローン残債がある家は売却可能？方法や確認点を知っておこう

こんにちは！栃木県の不動産売買専門店「イエステーション」佐々木です。

さまざまな理由で自宅の売却を検討していて、「まだ住宅ローンが残っているのに売却できるの？」と心配になっている方はいませんか？

不動産売却は、住宅ローンの残債がある物件も可能です！

ただし、それにはある条件を満たさなくてはいけません。

今回は、住宅ローンが残っている家を売却する方法について解説します。

売却のために必要な条件や、事前に確認しておくべき点もご説明しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

住宅ローン残債があっても売却可能？確認すべき点を知っておこう

住宅ローンの残債がある家も、売却することは可能です！

ただし、そのためには売却と同時に住宅ローンを一括で返済し、家の抵当権を外さなくてはいけません。

抵当権がついたままの不動産を売却することはできないからです。

そのために、まず確認しなくてはいけないことは以下の2点。

• 住宅ローンはいくら残っているのか
• 住宅がいくらくらいで売れそうなのか

住宅ローンの残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認ができます。

証明書をなくしてしまった！という場合でも、銀行で借入金の残高証明書を請求すれば確認ができますよ。

次に不動産がどのくらいの価格で売却できそうか、不動産会社へ査定依頼をしましょう。

売却金が住宅ローンの残債よりも高ければ、売却金で残債を完済することができます。

「住宅ローン残債＜売却金」の状態をアンダーローンといいます。

一方、売却金が住宅ローンの残高よりも低いと売却金で残債を完済することはできず、この「住宅ローン残債＞売却金」の状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンで不動産を売却するにはいくつかの方法があるため、次の段落で詳しくご紹介しますね。

住宅ローンの残債がオーバーローン状態の家を売却する3つの方法

「住宅ローン残債＞売却金」のオーバーローン状態では、売却金で住宅ローン残債を完済することができません。

そんな場合で不動産を売却するには、以下の3つの方法があります。

①自己資金を足してローンを完済する

住宅ローンを完済するのに足りない分の費用を、預貯金などの自己資金から捻出する方法です。

売却金と自己資金を足して残債を一括返済できるなら、オーバーローン状態でも不動産を売却することができます。

②住み替えローンを利用して買い替える

自宅の住み替えによる売却なら、住み替えローンを利用するという方法もあります。

住み替えローンとは、新居の購入費用と旧居のローン残債をまとめて借り入れできる住宅ローンです。

売却金が残債に届かなくても新しいローンに組み込んでしまえるので、自己資金を用意せずに不動産の売却・住み替えができます。

ただし、新居の購入と旧居の売却の決済を同日にしなくてはいけないので、タイミングがシビアです。

新居の購入までに旧居の売却先を見つけておかなくてはいけません。

また、借入金額が大きくなるので、ローン審査も厳しくなります。

③任意売却をする

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなってしまったときに、金融機関の許可を受けて不動産の抵当権を抹消して売却する方法です。

任意売却専門の業者に依頼して不動産を売却し、住宅ローンの残債は分割にて返済を続けます。

競売のように自宅を差し押さえられることはなく、売却価格が下がってしまう可能性が低いことがメリットです。

ただし、住宅ローンの返済が滞ったという履歴が残ってしまうため、信用情報機関に登録されていわゆる「ブラックリスト」の状態になってしまいます。

一定期間は新しいローン契約やクレジットカードで契約などができなくなってしまうので、注意しましょう。

住宅ローン残債がある家の売却を進めるために知っておくと良いこと

住宅ローンの残債がある家を売却するときは、かかる費用を少しでも減らし、できるだけ高い価格で売却したいものです。

そうすればオーバーローン状態の売却でも、不足金を少しでも減らすことができます。

費用を節約し、スムーズに売却を進めるためには以下のポイントを知っておきましょう。

3,000万円の特別控除と損益通算・繰越控除を活用

不動産を売却した場合、売却金から不動産の取得費用や売却費用を引いた利益「譲渡所得」に税金がかかります。

マイホームの売却の場合、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」を利用でき、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

つまり、売却利益が3,000万円以下なら譲渡所得税がかからないということです。

住宅ローンの残債が残っている家を売る場合、多くの場合では売却金から取得費用や売却費用を引くと赤字になり「譲渡損失」が出ると思います。

一定の要件を満たすマイホームを売却して譲渡損失が出た場合、確定申告にてその損失をその他の所得と合算する「損益通算」をすることができます。

その年の全体の所得額が下がるので、所得税を軽減することができますよ。

また、損失額が所得額よりも多く、1年で引ききれない場合は最大3年間繰り越して控除することも可能です（繰越控除）。

確定申告を行って各種控除を利用することで、不動産売却にかかる費用を圧縮することができるでしょう。

販売力のある不動産会社を選ぶ

不動産を高く売るためには、どの不動産会社に依頼するかという点も重要なポイント！

まずはインターネットの一括査定サービスなどを利用して、複数の不動産会社の査定額を比較検討してみましょう。

不動産会社によって得意なエリアや得意な物件が異なります。

不動産会社の過去の売却実績などを参考に、売却したい物件やエリアに強い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください！

住宅ローン残債がある家も売却可能！まずはローン残高を確認

住宅ローンの残債がある家を売却するには、売却と同時に住宅ローンを一括で返済する必要があります。

まずはローンの残高と、不動産がどのくらいで売れそうか査定額を確認しましょう。

売却金がローン残債よりも高ければ、売却金で一括返済すればOK。

売却金よりもローン残債が高いオーバーローン状態の場合は、足りない分を自己資金で補填する、住み替えローンを利用する、任意売却をするといった選択肢があります。

住宅ローンの残債がある家の売却を検討しているなら、まずは不動産会社へ相談を。

売却にかかる費用をできるだけ抑えながら、少しでも高く売却する方法を一緒に探しましょう！