不動産売却後の固定資産税は日割り精算できる？計算方法も紹介

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

不動産を所有していると、固定資産税の支払い義務が発生します。

そのため、「不動産売却後の固定資産税はどうなるのだろう」「日割り精算はできるのだろうか」と気になる方もいらっしゃるでしょう。

 

結論からいえば、不動産売却後、固定資産税は日割り精算するのが一般的です。

 

そこで今回は、不動産を売却したあとの固定資産税の日割り精算について解説します。

固定資産税の概要、計算方法もご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

 

固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地やマンションなど、不動産を所有している人に課される税金です。

その年の4月1日から翌年3月31日までの年度分の税として課税されます。

自治体より課税されるので、地方税の一種ですね。

 

所有している土地が市街化区域にあるなら、固定資産税のほかに「都市計画税」の納税も行なわなくてはいけません。

 

市街化区域とは、すでに市街地を形成していたり、およそ10年以内に優先して、計画的に市街化を進めるべき、とされた区域を指します。

 

固定資産税および都市計画税の支払いが滞った場合は、納期限の翌日から延滞金が発生するほか、最終的に不動産が差し押さえられる恐れもあると知っておきましょう。

 

滞納した際のペナルティや不動産の売却については、「固定資産税を滞納している不動産は売却できる？方法や注意点を解説」で解説しています。

ぜひあわせて参考にしてください。

 

 

不動産売却後の固定資産税は日割り精算が一般的

冒頭でもお伝えしたとおり、不動産売却後の固定資産税は、日割りで精算するのが一般的です。

課税対象となる年度のうち、引渡し日までを売り主分、引き渡し日以降は買い主分として、それぞれの日数で計算する方法です。

 

固定資産税は1月1日時点の所有者に支払い義務がある

固定資産税は、その年の1月1日時点の、登記簿上の名義人に支払い義務があります。

 

自治体から納税通知書が送られてくるのは4月頃になりますので、場合によっては通知書が手元に届く前に不動産売却が終わっていることもあるでしょう。

 

1月2日に売却したとしても、買い主ではなく、1月1日時点の所有者であった売り主に納税通知書が送られてきます。

そして、買い主と日割り清算する・しないに関わらず、固定資産税の納税自体は、売り主が行ないます。

 

日割り計算の起算日は？

固定資産税の日割り計算を行うに当たって、いつからの税額分を精算するのかは、売り主と買い主とで話し合って決めます。

一般的には、起算日は「1月1日」と「4月1日」どちらかに分かれます。

 

関東では1月1日〜12月31日、関西では4月1日〜翌3月31日までとする傾向がありますが、明確な決まりはないので、不動産会社を交え、買い主と相談して決めて大丈夫です。

 

例えば、引き渡し日が6月1日の場合、1月1日を起算日とするなら6月1日からその年の12月31日まで、4月1日なら翌年の3月31日までを買い主が分担します。

 

買い主から精算金を預かり、売り主が自分の分担とまとめて全額を支払うということですね。

 

分担の認識が食い違ってしまうとトラブルになる恐れもありますので、売買契約書に起算日までしっかり記載しておくことが大切です。

 

日割り計算された「精算金」は売却代金に上乗せされる

起算日を基準に日割り計算された金額は、取引に当たって「精算金」と呼ばれますが、実際のところは、売買価格に上乗せされる形で、売り主に支払われます。

 

不動産の取得・売却の経費である「取得費」や「譲渡費用」には該当しないため、税務上では、売却の利益が増えることになります。

 

売却益がプラスになると「譲渡所得税」という税金の支払い義務が発生することを知っておきましょう。

 

売却益や譲渡所得税については、「不動産売却益とは？計算方法や課される税金も確認！節税する方法も」で詳しく解説しています。

ぜひあわせてご覧ください。

 

 

不動産売却後の固定資産税の計算方法

では実際に、不動産売却後の固定資産税の計算方法を確認していきましょう。

 

固定資産税の基本の算出方法

まず、固定資産税として納税する金額は、「課税標準額×標準税率（1.4％）」の計算式で求めます。

 

課税標準額とは、原則として、市長村長が作成する帳簿「固定資産課税台帳」に登録された、固定資産の評価額のことです。

 

固定資産税評価額の具体的な数字は、自治体から送られる納税通知書の「課税明細書」に記載されています。

 

起算日で支払い分担・日割り計算する

不動産売却後の固定資産税を計算する場合は、支払うべき固定資産税の金額を計算したあと、起算日で分けた日数で日割りします。

 

1円未満の端数が出る場合も多いので、切捨てするのか切り上げるのかなど、買い主と取り決めておくのがおすすめですよ。

 

では、例として、「固定資産税額が15万円、物件の引き渡しが9月4日に行われた」場合を計算してみましょう。

円未満は切り捨てる、とします。

 

まず、起算日が1月1日の場合は、売り主は1月1日〜9月3日までの246日分、買い主は9月4日〜12月31日の119日分を負担します。

 

売り主分：15万円÷365日×246日分＝10万1095円（円未満切り捨て）

買い主分：15万円÷365日×119日分＝4万8904円（円未満切り捨て）

 

続いては、起算日が4月1日の場合です。

売り主は4月1日〜9月3日までの156日分、買い主は9月4日〜翌3月31日の210日分となります。

 

売り主分：15万円÷365日×156日分＝6万4109円（円未満切り捨て）

買い主分：15万円÷365日×210日分＝8万6301円（円未満切り捨て）

 

上記の計算のとおり、起算日によって負担金額が異なります。

 

不動産会社を交えて、売り主・買い主とで不満が残らないよう、よく話し合って起算日を決めることをおすすめします。

 

 

不動産売却後の固定資産税は起算日を決めて日割りできる

土地や家といった不動産の所有者には、1月1日時点で固定資産税の納付義務が課せられるため、年度の途中で買い主に引き渡しても、支払い自体は行う必要があります。

 

そのため一般的には、引き渡し後の日数分の税額を日割り計算し、買い主と分担します。

精算金として、売却代金に上乗せしてもらう形です。

 

売り主・買い主がそれぞれ負担する日数は、起算日によって異なり、1月1日から12月31日の期間で計算するか、4月1日から翌3月31日で区切るかという2通りがあります。

 

1月1日と4月1日のどちらを起算日とするかで負担額が異なるので、のちのちトラブルにならないよう、不動産会社を交えてよく話し合ってから決めることをおすすめします。

 

1円未満の端数を切り捨てるかなど、精算方法や起算日を売買契約書に明記しておきましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。