不動産売却で取得費不明の場合はどうする？計算方法と注意点を解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

「取得費」とは、売却不動産の取得にかかった費用を指し、不動産の売却益（譲渡所得）を計算する際に用いられます。

 

「取得費がいくらかわからない場合はどうすれば良いの？」

そんな不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

 

そもそもどんな費用が取得費に含まれるのか気になる人もいるかもしれませんね。

 

そこで今回は、不動産の取得費とはどんな費用か、金額がわからない場合の計算方法を解説します。

取得費を計算する際の注意点もあわせてご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

 

 

不動産売却時の取得費とは？該当する費用をご紹介

取得費とは、売却不動産の取得に要したお金のこと。

いつ必要になるかというと、売却の利益「譲渡所得」を計算する際に用いられます。

 

具体的に、譲渡所得金額の計算式をご紹介しますね。

 

譲渡所得金額＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

 

売れた金額から、「取得費」と「譲渡費用（売却時に要したお金）」を差し引いて出た利益が、譲渡所得になるわけです。

 

譲渡所得が残れば「譲渡所得税」が課税されるため、売却した翌年の2月16日から3月15日までに税務署に確定申告する必要があります。

 

譲渡費用の内容や、譲渡所得税について詳しく知りたい方は、「不動産売却益とは？計算方法や課される税金も確認！節税する方法も」にて解説していますので、あわせて参考にしてください。

 

では、取得費とはどのようなものが該当するのでしょうか。

 

具体的には、次の費用が取得費に算入できます。

• 物件の購入代金
• 建築費用
• 購入手数料（仲介手数料）
• 登記費用（登録免許税など）
• 不動産取得税
• 印紙税
• 立退料（借主がいる土地・建物を購入した場合）
• 土地の測量費用
• 土地の造成費用
• 一定期間の借入金利息
• 訴訟費用

 

物件のうち建物は、経年によって税務上の価値が下がるので、購入代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。

 

注意点として、物件を業務用として使用した場合は、取得の際にかかった税金や相続財産を分割する際の訴訟費用は取得費に含みません。

 

 

不動産取得費が不明な場合の計算方法を解説

取得費の金額は、不動産購入時の「売買契約書」や、手数料支払い時の領収書など、金額がわかる書類をもとに計算します。

 

自分が購入した物件であれば、取得費の資料を保管してさえいれば算出は難しくはありません。

 

しかし、相続した物件の場合は、「現在の所有者（相続人）が取得した際の不動産の価格（時価）」ではなく、「被相続人（亡くなった人）が購入した金額」が取得費となります。

 

売却不動産が先祖伝来の土地や家であった場合は、「ご先祖様が支払った金額＝取得費」ということです。

 

購入時期が古かったりすると、取得費を証明する資料が失われて、取得費がわからない場合も多くあります。

 

では、取得費が不明の場合にどう対処すれば良いのか、「概算取得費」を用いる方法と、そのほかの方法に分けてご紹介していきます。

 

取得費が不明の場合は売却金額の5％を「概算取得費」にできる

取得費がわからない場合は、売却金額の5％相当額を「概算取得費」とすることができます。

 

つまり、物件の売却代金が3,000万円なら「3,000万円×5％＝150万円」となり、150万円を取得費として計算できるということです。

 

ただしこの制度は、売却物件をいつから所有していたかによって、適用となるか異なることを知っておきましょう。

 

昭和27年（1952年）12月31日以前から所有している物件の場合は、一定措置として、取得費不明時に「概算取得費」が適用されます（租税特別措置法第31条の4）。

 

対して、昭和28年（1953年）1月1日以後に取得した物件の場合は、5％相当額を取得費として差し支えないという規定で、強制されるわけではありません（租税特別措置法関係通達31の4-1）。

 

「概算取得費」ではなく、取得費を推測する方法もある

概算取得費の制度を利用するほかに、土地や建物の価格を推測する方法をご紹介します。

 

まず、土地価格の場合は、一般財団法人日本不動産研究所の「市街地価格指数（市街地の宅地価格の移り変わりを表す指標）」と売却価額を基に推定することが可能です。

 

また、建物価格の推定には、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」が利用できます。

 

売却不動産の建築年ごとの建築価額（一平方メートル当たり・千円単位）がわかるので、表で求めた価額に、建物の床面積（延床面積）をかけて、建物の取得価額が計算可能です。

 

 

不動産取得費の計算方法の注意点

注意点として、不動産取得費の計算方法によっては税負担が重くなる場合があります。

 

売却物件が古い建物なら、減価償却の分建物の価値が下がるので、取得費が少なくなり、概算取得費を用いたほうが税負担が軽くなるかもしれません。

 

逆にいえば、新築に近い家を売る場合は取得費が高くなるので、概算取得費を採用すると不利になる可能性が高いでしょう。

 

例として、10年所有と40年所有の場合の取得費を、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を参考に計算してみます。

 

どちらも、木造、床面積200平方メートル、平成2年（1990年）建築の条件で、売却金額は3,000万円です。

 

推定される取得費は、「建築価額表による建築単価に床面積をかけた金額」から減価償却費を差し引きます。

 

減価償却費の計算式は「取得価額×0.9×償却率×経過年数」です（今回の例は木造のため、償却率は「0.031」）。

 

【10年所有の場合】

• 建築価額表による建築単価：13万1,700円
• 建築価額表による建築単価に床面積をかけた金額：2,634万円
• 減価償却費：2,634万円×0.9×0.031×10年＝734万8,860円
• 推定される取得費：2,634万円－734万8,860円＝1,899万1,140円

 

【40年所有の場合】

• 建築価額表による建築単価：13万1,700円
• 建築価額表による建築単価に床面積をかけた金額：2,634万円
• 減価償却費：2,634万円×0.9×0.031×40年＝2,939万5,440円
• 推定される取得費：2,634万円－2,939万5,440円＝▲305万5,440円

 

売却金額が3,000万円の場合は、概算取得費は150万円（3,000万円×0.05）。

 

所有期間が比較的短い新しい家の場合は、概算取得費よりも「建物の標準的な建築価額表」を参考にしたほうが取得費は多くなりますが、古い家の取得費はゼロです。

 

売却不動産によって「節税につながるか」が異なるので、概算取得費を用いるか、そのほかの方法を採用するかは、各計算方法で確かめてから決めることをおすすめします。

 

また、どの方法が得かといった判断は、細かい計算や専門知識を要しますし、譲渡所得税の節税には、特例（特別控除）の適用といった方法もあります。

 

自分では難しそうだと感じたら、税理士など専門家の手を借りることも検討してみると良いでしょう。

 

 

不動産売却時に取得費不明の場合は概算取得費の検討を

取得費とは、売却不動産の取得にかかった費用です。

譲渡費用とともに売却代金から差し引く金額なので、取得費が多ければ、利益にかかる譲渡所得税の負担が減ります。

 

取得時期が古い不動産の場合、取得費がわかる資料が失われている可能性があります。

 

不明の場合は、売却代金の5％相当額を「概算取得費」にできますが、一律の計算方法なので、物件の条件によっては「市街地価格指数」や「建物の標準的な建築価額表」などを参考に取得費を推定したほうが節税につながる場合も。

 

どの方法が良いか判断するには専門的な知識や詳しい計算が必要なので、無理に対応せず、税理士など専門家への相談・依頼の検討をおすすめします。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。