家の売却でマイナスになったら？利用できる特例や赤字を防ぐ対策

こんにちは！ 栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

家を新築で買ったときよりも、中古で売るときの方が安くなってしまうのは仕方のないこと。

しかし、家の売却でマイナスがでて赤字になるのはできるだけ避けたいものです。

今回は、家の売却で赤字になったとしても、少しでもマイナスを減らすために知っておいてほしい税金の知識について紹介します。

家の売却で赤字を避ける対策も合わせてお伝えします。

家の売却でマイナス（赤字）になってしまう場合とは

家の売却でマイナスになり、赤字が出てしまうのは珍しいことではありません。

住宅は新築から時間が経つほどに市場価値が下がり、売却価格が下がってしまいます。

購入時よりも安い価格で売却したなら、その時点ですでに赤字です。

たとえば木造戸建て住宅は、築20年で市場価値がほぼゼロになるとされ、そうなると売却価格はほとんど土地の価格のみとなってしまいます。

また、売却には不動産仲介手数料や印紙税などの売却費用がかかります。

売却費用は売却価格によっては合計数十万円以上かかるケースもあり、購入価格とほとんど同じ価格で売却できたとしても、売却費用を差し引くと赤字になってしまうことがほとんどです。

住宅ローンの残債を売却金で支払おうと思っていたのに足りず、自己資金の持ち出しが必要となるケースもあるでしょう。

特に築年数が古い家や住宅ローンが残っている家では、売却により赤字になってしまうケースは多くあります。

家の売却がマイナスでも確定申告をすることで税金を少なく！

家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税を納めるために確定申告が必要なのですが、逆に売却で赤字が出た場合もぜひ確定申告をしてください！

なぜなら、確定申告をすることで納めるべき所得税を減らすことができるからです。

特定の条件を満たすマイホームを売って出た赤字は「そのほかの所得」と相殺して課税所得を減らすことができます。

これを、譲渡損失の損益通算といいます。

譲渡損失＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）

「そのほかの所得」とは、給与所得や事業所得、退職所得、一時所得などです。

会社員であれば毎月の給与時に所得税を源泉徴収されていますので、確定申告で損益通算して課税所得が減れば、その分納めすぎた所得税が還付されます。

損益通算により課税所得が0になれば、所得税は0円です。

さらに、たとえば課税所得が400万円でマイホームの譲渡損失が500万円の場合、一度の損益通算で損失を課税所得から引ききれません。

損益通算で譲渡損失を引ききれなかった場合は、その後最大3年間、損益通算を繰り越すことができます。

これを、繰越控除といいます。

不動産を売却した翌年の確定申告と、その後3年間繰越控除ができるので、合計最長4年間の繰越控除が可能です。

家の売却でマイナスが出た際に活用できる特例は？併用可能な控除も確認

確定申告をして、譲渡損失の損益通算と繰越控除ができる主な条件は以下の通りです。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

• 5年超所有していたマイホームの売却
• 住宅ローンが10年以上残っている
• 所得が3,000万円以下
• 譲渡先が家族や同居の親族ではない
• 売却価格がローン残高を下回る
• 令和3年12月31日までに売却する

※国税庁：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

また、マイホームの売却は買い換えにともなって行うことが多いと思います。

買い換えによる家の売却でマイナスが出た場合で、損益通算と繰越控除ができる主な条件は以下になります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

• 5年超所有していたマイホームの買い換え
• 所得が3,000万円以下
• 譲渡先が家族や同居の親族ではない
• 旧居売却の前年1月1日から翌年の12月31日までの間に新居を購入する
• 新居購入の翌年12月31日までに入居を開始する
• 新居の床面積が50㎥以上
• 10年以上の住宅ローンを組んで購入する

※国税庁：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

家の売却でマイナスが出ることは珍しくないですが、これらの特例を適用することで所得税を節税することができます。

確定申告は売却した翌年の2月中旬から3月中旬ですので、忘れずに行いましょう。

税金控除と併用できない特例・併用できる控除もチェック！

売却の前年と前々年にマイホームの売却で以下の特例を利用していた場合は、損益通算・繰越控除の特例は受けられません。

• マイホーム売却での長期譲渡所得の軽減税率の特例
• 3,000万円の特別控除
• 特定のマイホーム買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 特定のマイホームを交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

売却から過去3年以内に譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合も、続けては使えないことを覚えておきましょう。

ただし、課税対象となる所得があることが前提になりますが、住宅ローン控除は併用が可能です。

譲渡損失の繰越控除で所得がない年は、住宅ローン控除は利用できません。

家の売却でマイナスを出したくない！赤字を避ける対策はある？

家の売却で赤字を避けるためには、できるだけ高く売却することがポイントです。

築年数に応じて不動産の価格が下がるのは仕方がないことだとしても、少しでも高く売れればマイナス分を少なくすることができます。

家を少しでも高く売るためには、こんなポイントを意識してみましょう。

• 複数の不動産会社へ査定依頼をして、査定結果を見比べる
• 似たような物件、エリアで実績の多い不動産会社へ依頼する
• 築年数が古くなって市場価値が落ちる前に、早めに売却する

家の売却時のマイナス（赤字）は税金控除を知って抑えよう

家は築年数が経つほど市場価値が下がるため、購入価格よりも安く売却すれば当然赤字に。

購入価格と同程度の価格で売れたとしても、売却費用を差し引けば赤字になってしまうことも多く、家の売却でマイナスになることは珍しくありません。

家の売却でマイナスが出てしまった場合は、譲渡損失の損益通算と繰越控除という税金の特例措置が利用可能。（条件あり）

給与所得などからマイナス分を差し引いて課税所得を減らし、所得税や住民税を減らすことができます。

家の売却でマイナスが出た場合は忘れずに確定申告をしてくださいね！

また、家の売却でマイナスを少しでも減らそうと思うなら、できるだけ高く売却することが大切。

販売力があって不動産を高く売却してくれる不動産会社を見つけましょう！

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！