不動産売却時の解体費用は売主負担が一般的？費用や安く抑えるコツも

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「不動産を売却する際に、建物の解体費用は売主が負担するものなのだろうか？」

「解体費用を買主に負担してもらうことはできないのか？」

「解体費用の相場はどれくらい必要？少しでも安くする方法はある？」

 

このような疑問をお持ちではありませんか？

 

特に古い家屋の場合、解体費用が予想以上に高額になることもあり、誰が負担するのかは重要なポイントとなります。

 

今回は、不動産売却時の解体費用の負担者や費用の目安、そして少しでも費用を抑えるためのコツについて解説していきます。

 

 

不動産売却時の解体費用は売主負担になることが多い

不動産売却において、解体費用を誰が負担するのかについて、法律上の明確な定めはありません。

しかし、一般的には売主が実質的に負担するケースが多い傾向にあります。

 

その理由について、解説します。

 

理由1｜更地渡しの場合は「売主負担」が基本である

土地を売る際には、建物の解体後に引き渡す「更地渡し」と、建物を残したまま売る「古家付き土地」という2つの方法があります。

 

更地渡しの場合は、建物がない状態が前提となるため、解体は売主の責任で行われるのが一般的です。

そのため、解体の手間はもちろん、解体費用も基本的には売主が負担することになります。

 

理由2｜古家付き土地でも実質的には売主負担になりやすい

「古家付き土地」として売却する場合でも、形式上は買主が解体費用を負担するように見えて、実質的には売主負担となるケースが多いのが一般的です。

 

なぜなら、買主が土地のみに価値を見出しているものの、古家には価値を認めないという場合、「古家付きでも良いが、その分価格を下げてほしい」といった交渉が行われることが多いからです。

 

結果として、売却金額から解体費用相当額が差し引かれる形になり、間接的に売主が負担しているといえるでしょう。

 

また、土地の売却価格は基本的に近隣相場に左右されるため、解体費用を価格に上乗せすることが難しいのが現状です。

 

そのため、更地にして売却する場合は、解体費用を売主の必要経費として見込んでおくのが良いでしょう。

 

ただし、解体費用の最終的な負担者は、売買の状況や交渉次第によって変わることもあります。

話し合いの結果、売主と買主で解体費用を折半するといった柔軟な対応をする場合もあるのです。

 

 

不動産売却時に買主が解体費用を負担するケース

不動産売却において、「解体費用は売主が負担するケースが多い」とお伝えしましたが、状況によっては買主が解体費用を負担する場合もあります。

 

買主が解体費用を負担する主なケースを3つ、ご紹介しましょう。

 

ケース1｜古家の活用を希望する買主の場合

買主が古家をリノベーションして使用したい場合や、一定期間使用した後に解体を決める場合には、買主が解体費用を負担することがあります。

 

この場合、古家に何らかの価値を見出している買主なので、解体費用についての交渉は発生しにくいでしょう。

 

また、土地の需要が高い場合には「この土地を購入できるなら解体費用は買主が負担しても良い」というケースもあります。

 

ケース2｜買主自身で解体業者を選定したい場合

買主によっては、自分の条件や予算に合った解体業者を自ら選びたいと希望する方もいます。

このような場合は、買主が解体費用を負担することもあります。

 

ケース3｜売買条件として合意した場合

解体費用の負担を売主と買主で折半するといった取り決めも可能です。

 

最終的な、解体費用の負担者は売買の具体的な状況や交渉によって変わります。

 

当事者間の話し合いの結果、柔軟な対応をすることで合意に至るケースも少なくありません。

 

古い家を売る方法について詳しくは、「古い家を売る方法をご紹介！手順や注意点、支払うお金など詳しく」で解説していますので、あわせて参考にしてください。

 

買主が解体費用を負担してくれる3つのケースをご紹介しましたが、重要なのは後々のトラブルを防ぐためにも、解体費用の負担者を売買契約書に明確に記載することです。

 

契約書には、解体の実施時期や方法、費用の具体的な金額や支払い方法なども含めて詳細に記載することが望ましいでしょう。

 

特に地中埋設物の取り扱いについては事前に協議し、契約書に明記しておくことで、将来的なトラブルを回避することができます。

 

地中埋設物については、「土地売却で地中埋設物が見つかったら？トラブル回避方法や調査方法も」で詳しく解説していますので、ぜひご参照くださいね。

 

 

不動産売却時にかかる解体費用の目安も確認

不動産売却に伴う解体費用の目安も確認しておきましょう。

 

家の構造によって解体の手間が異なるため、構造別の坪単価と一般的な家（30坪程度）の広さの場合の解体費用の目安をご紹介します。

 

【構造別の坪単価】

• 木造：3万円～5万円/坪
• 鉄骨造： 3万円～7万円/坪
• RC造（鉄筋コンクリート）： 4万円～8万円/坪

 

【30坪程度の家の解体費用の目安】

• 木造： 90万円～150万円
• 鉄骨造： 90万円～210万円
• RC造（鉄筋コンクリート）： 120万円～240万円

 

上記の解体費用は一般的な相場ですが、実際の費用は建物の状態、立地条件、解体方法などによって変動します。

 

また、工事で発生する廃棄物の量や、請け負う業者によっても費用は変動するでしょう。

 

まずは複数の業者から見積もりを取り、比較検討してみることが大切です。

 

空き家を解体して売却するか迷っている場合は、「空き家は解体して売却するべき？メリットデメリットや費用目安を解説」で詳しく解説していますので、ぜひ判断材料としてご活用ください。

 

 

不動産売却時の解体費用を抑えるコツ

解体費用は決して安いものではありませんが、下記のポイントを押さえると、費用負担の軽減につながるでしょう。

 

コツ1｜複数の解体業者から見積もりを取る

解体工事を依頼する際は、必ず複数の業者から見積もりを取りましょう。

同じ条件でも、業者によって価格が異なることがあるためです。

 

また、複数の業者を比べることで、「安すぎる見積もり」にも注意を払いやすくなります。

同程度のサービス内容なのに極端に安い場合は、工事の品質に問題があったり、後から追加費用が発生したりする可能性も。

 

費用だけでなく、工事内容や実績、アフターフォローなども総合的に比較検討することをおすすめします。

 

コツ2｜解体補助金を利用する

自治体によっては、古い家屋や空き家の解体に対し、補助金制度を設けている場合があります。

 

【補助金制度の例】

• 空き家解体補助金
• 老朽危険家屋解体撤去補助金
• 耐震性の低い木造住宅の除却（解体）補助金

 

補助金の金額や適用条件は自治体によって異なりますので、お住まいの地域の制度を確認してみましょう。

 

多くの場合、工事前の申請が必要となるため、解体を検討し始めたら早めに調べることをおすすめします。

 

コツ3｜解体工事の前に不用品を片付けておく

あらかじめ庭木や庭石を撤去したり、家財道具を整理しておいたりすると、業者側が処理する廃棄物の量が減り、解体費用を抑えられる可能性があります。

 

家電などはリサイクルショップやフリマアプリで売却したり、自治体の粗大ごみ回収を利用したりして、なるべく家のなかに物が残っていないようにしておくとスムーズです。

 

また、庭木も事前に剪定しておくことで、処分量を減らせるため、さらにコストの削減が期待できます。

 

コツ4｜解体業者に直接依頼する

建て替えを前提とした解体工事では、ハウスメーカーではなく解体業者に直接依頼することでコストを抑えられる場合があります。

 

ハウスメーカーに一括発注すると仲介手数料が上乗せされることがあり、その分割高になることがあるからです。

 

ただし、解体工事と新築工事の工程管理を自分で行う必要があるため、手間と時間がかかる点には注意しましょう。

 

コツ5｜建物滅失登記を自分で行う

解体工事後には「建物滅失登記」という手続きが必要です。

 

土地家屋調査士や司法書士に依頼すると報酬の支払いが発生しますが、自分で手続きすれば登記費用のみで済みます。

 

建物滅失登記は、解体から1カ月以内に法務局で行う必要がありますので、期限を守るようにしましょう。

 

 

解体費用は売主負担が現実的！費用対策で売却を有利に

不動産売却時の解体費用は、一般的に売主負担になる傾向が強いです。

更地渡しの場合、建物がないことが前提となるため、売主の責任で解体を行うのが一般的です。

 

また、古家付き土地として売る場合も、売却金額から解体費用分を差し引くことが多いため、実質的には売主負担となるケースが多いといえます。

 

解体費用の目安は、一般的な木造住宅（30坪程度）の場合、90万円〜150万円ほどです。

ただし、建物の構造、工事の人件費、立地条件、廃棄物の量などでも変動しますので、複数の業者を比較検討することが重要となります。

 

解体費用を抑えるためには、複数の業者から見積もりを取ること、解体補助金制度の活用、残置物の事前処分などが効果的です。

 

費用負担は大きいですが、適切な対策を講じることで、よりスムーズな不動産売却が実現できるでしょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。