未登記建物は売買可能？その方法や注意点を詳しくご紹介！

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

未登記建物とは、建物や所有者の情報が登記簿に登録されていない建物のこと。

 

売買自体は可能ですが、いくつかデメリットがあるため買い手が付きづらく、売りにくい物件といえます。

 

そこで今回は、未登記建物についてや未登記建物の売買方法を解説！

売買における注意点や、登記方法もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

未登記建物とは？売買は可能？

未登記建物とは、建物の構造や大きさ、建物が誰のものかなど、建物・所有者の情報が登記簿に登記されていない建物のことを指します。

 

結論から先にいえば、登記されていなくても売買は可能です。

 

理由としては、未登記建物の売却が済んだ後（決済後）に、買主側で「表題登記」「所有権保存登記」を行えば良いからです。

 

表題登記とは不動産の情報を登録することで、その土地・建物の存在を公に示すために行う登記のこと。

 

新築した建物は通常、建ててから1カ月以内に「表題登記」を行う必要があると法律で義務付けられており、義務を怠れば10万円以下の過料が課せられます。

 

所有権保存登記には、建物の最初の所有者が誰かを記録します。

この登記が起点となり、その後の売買・相続・贈与などで発生する所有権や、融資を受ける際の抵当権など、権利変動を記録できるようになります。

 

その他、不動産売却に関わる登記については「不動産売却の登記費用の目安は？負担者や注意点、抑えるコツも解説」にて解説していますので、ぜひあわせてご参照くださいね。

 

未登記建物が存在する理由とは

未登記のままでいるとデメリットが発生するものの、いくつかの理由から登記をしないままの建物も存在します。

 

未登記建物となった理由としては、昔は現金一括で不動産を購入することも多かったので、登記をしなくても売買に問題に支障がなく、登記費用を惜しんだ人がいたこと。

 

また、1950年に土地台帳法が改正される以前は、不動産の所有者情報を示す「不動産登記簿」と、家屋の情報を記す「家屋台帳」が分かれていたことも理由の1つです。

 

築年数が古い未登記建物は、2つの情報をまとめる更新が行われなかった可能性も考えられますね。

 

その他、増改築をした後に「建物表題変更登記」が行われなかったり、相続時に「相続登記」がきちんとされていなかったりすることで、未登記になっている建物もあるでしょう。

 

 

未登記建物の売買方法を詳しくチェック！

続いては未登記状態のデメリットも交えながら、未登記建物の売買方法を詳しく解説していきます。

 

主な方法としては、次の3つです。

• 登記してから売る
• 建物を解体してから売る
• 未登記のまま売る

 

登記してから売る

最もおすすめの売買方法が、売主側で表題登記・所有権保存登記を済ませてから売却すること。

買主側も、売却代金の決済時に売主から所有権を移転する「所有権移転登記」を行えば、問題なく売買できます。

 

また、売る前に増築した場合やリフォームで一部取り壊しをした場合は、変更登記（建物表題変更登記）も忘れず行いましょう。

 

登記を済ませてないと次のようなデメリットがあるため、買い手がなかなか付きづらいです。

• 買主が住宅ローンを利用できない
• 所有者情報が登記されていないため、権利関係が不安定である
• 売買後に登記手続きが必要である

 

デメリットの中でも、購入時に住宅ローンが利用できないのは買主にとってかなりのマイナスポイントです。

 

金融機関が住宅ローンを融資する際、土地や建物に対して抵当権を設定・登記しますが、未登記建物は権利変動を記載する登記情報そのものがありません。

抵当権が設定できないため、住宅ローンの借り入れ不可となります。

 

購入した後に表題登記・所有権保存登記をする手間も、買主の購入意欲を下げるでしょう。

 

ただし、登記を申請するには専門家に依頼する手間や数十万円もの費用がかかるため、自分自身で行なって費用を節約するか、次の解体する方法を選ぶのも手でしょう。

 

建物を解体してから売る

未登記状態を解除するには、該当の建物を解体し、更地にして土地のみを売る方法も有効です。

 

ただし、未登記建物を解体したあとは「家屋滅失届」を各市区町村に提出して、建物がなくなったことを示す必要があります。

 

通常、建物を解体した場合は「滅失登記」を行いますが、未登記の場合はそもそも建物の登記がなく、滅失登記ができません。

家屋滅失届は、各自治体のホームページでダウンロードできます。

 

注意点としては、解体には少なくない費用がかかるため、あらかじめ見積もりを取り、売却金額と費用のバランスをよく考えて検討することが大切です。

 

未登記のまま売る

登記や解体には費用も手間もかかるため、どうしても未登記のまま売りたい場合は、売買契約書の特約事項に「未登記であること」を記載して契約を結びます。

 

買主は決済・引き渡し後、速やかに表題登記・所有者保存登記を行い、解体する場合は滅失登記も行う必要があります。

 

ただし、お伝えした通り買い手が見つかりづらいので、実際は身内での売買以外ほとんどありません。

 

 

未登記建物の売買での注意点や登記方法も確認！

未登記建物のままでも売買は可能であるとご説明しましたが、いくつか注意点もあります。

 

まず1つ目として、未登記のまま売る場合は、登記簿と固定資産税課税台帳がリンクしていないため「固定資産税の課税責任者の切り替え」を行わないと、もとの所有者に請求がいくことになることを覚えておきましょう。

 

2つ目は未登記建物を購入する買主側の注意点です。

登記されていないということは、すなわち「所有者と公に提示できない」ということ。

そのため、万が一売主が建物を二重譲渡している場合や債権者などから差し押さえを受けている場合、第三者の名義で先に登記されるリスクがあります。

 

売買契約を結んでいる、売却代金を支払ったという事実は関係ありません。

買主が登記していないうちに他の人が自分名義で登録してしまえば、建物の所有権が奪われてしまうことにご注意ください。

 

売却後に買主に迷惑をかけないため、あるいは引き渡し後に第三者に登記されないためには、速やかに表題登記・所有権保存登記を済ませることをおすすめします。

 

では、未登記建物の登記方法や必要書類、手続きにかかる費用も確認しておきましょう。

 

未登記建物の登記方法とは

登記簿の記載項目は、建物の情報を記す「表題部」と、権利変動を記す「権利部」に大きく分かれます。

 

未登記建物の登記として重要なのが、表題登記による「表題部」への建物情報の記載、所有権保存登記による「権利部（甲区）」への所有権に関する記載です。

 

どちらも自分で登記可能ですが、専門性の高い書類を作成する必要があったり、手続きに手間がかかったりと、すべてを自分で行うのは現実的ではありません。

 

なるべく手間を省くなら、表題部登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記は司法書士に相談・依頼するのがおすすめです。

 

手続きは、必要書類を集めて、登記したい建物の所在地を管轄する法務局に持参するか、郵送することで行えます。

 

表題登記・所有権保存登記に必要な書類

表題登記・所有権保存登記に必要な書類は、それぞれ次の通りです。

 

表題登記の必要書類

• 登記申請書：土地家屋調査士に作成してもらえる
• 印鑑証明書：自治体にて自分で取得可能
• 申請者の住民票：自治体にて自分で取得可能
• 固定資産税の納付証明書：自治体にて自分で取得可能

 

また下記の4種類は、新築時に入手できるもののため、紛失してしまった場合は、土地家屋調査士に相談すると書類の作成を行ってくれたり、代用となるものを教えてもらえます。

• 建物図面・各階平面図
• 建築確認書・検査済証
• 建築代金の領収書
• 施工業者からの引き渡し証明書

 

所有権保存登記の必要書類

• 登記申請書
• 申請者の住民票

 

上記に加え、司法書士に依頼する場合は委任状が必要です。

 

未登記建物の登記にかかる費用

未登記建物の登記には、登録免許税や、家屋調査士・司法書士へ依頼した場合の費用がかかります。

 

登録免許税とは、登記簿の権利部に登記を行う際に課される税金。

表題登記にはかからず、所有権保存登記にのみ「不動産評価額×0.4％」の金額が必要です。

 

不動産評価額は、固定資産税納税通知書に記載されています。

 

表題登記・所有権保存登記の手続きなどを専門家に頼む場合は、家屋調査士へは12〜20万円程度、司法書士へは1万5,000円〜3万円程度が費用の相場となります。

 

 

未登記建物の売買は登記を済ませてから行おう

未登記建物とは、建物や所有者の情報が登記簿に登記されていない建物のこと。

 

登記されていなくても売買自体は可能ですが、買主が住宅ローンを利用できないなどデメリットがあるため、なかなか買い手が付きづらいといえます。

 

デメリットなしに売却したい場合は、建物の情報を登録する「表題登記」と建物の最初の所有者情報を登録する「所有権保存登記」を行いましょう。

 

未登記のまま売却した場合は、売却後に買主が登記を行う必要がありますが、速やかに登記を行わないと第三者に先に登記されてしまうリスクも。

買主に手間をかけさせないためにも、売主側で登記を済ませてから売却するのが最もおすすめです。

 

売却金額と解体費用とでバランスが取れるなら、未登記建物を解体し、更地にして売る方法もあります。

その場合は、市区町村に「家屋滅失届」を忘れず提出しましょう。

 

表題登記・所有権表題登記はどちらも自分で行えますが、専門性の高い必要書類があったり、手続きに手間もかかるので、土地家屋調査士や司法書士に依頼するとスムーズです。

 

未登記建物の売買について不安があれば、それぞれの専門家の他、不動産のプロである不動産会社に相談もおすすめです。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。