年金受給者の不動産売却を解説！支給額への影響や注意点

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

年金を受給している方の中には、「不動産を売却すると年金の支給額が減るのではないか」と心配される方も少なくありません。

 

実家の処分や住み替えを検討していても、老後の生活に影響が出る可能性があるなら慎重に考えたいところですよね。

 

そこで今回は、年金受給者が不動産を売却した場合の年金への影響、税金の取り扱い、売却時の注意点について詳しく解説します。

 

年金を受給しながら不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

年金受給者の不動産売却、支給額への影響は？

結論からいいますと、基本的には不動産を売却しても年金の支給額が減ることはありません。

 

なぜなら、年金の支給額は過去に支払った保険料に基づいて決定されるため、売却による所得（譲渡所得）が直接影響することはないからです。

 

ただし、年金の種類によっては影響がある場合もあります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

 

老齢年金への影響

老齢年金（老齢基礎年金・老齢厚生年金）は、会社員や自営業者などが現役時代に納めた保険料に基づいて支給額が決まります。

 

そのため、年金受給後に不動産を売却して収入が増えても、年金額が減ることはありません。

 

また、「在職老齢年金」を受給している方の場合でも、減額の影響が出るのは給与や賞与の額であり、「不動産売却による所得」は影響しないため、年金額が減ることはありません。

 

障害年金への影響

障害年金も通常は、不動産売却の影響を受けません。

 

ただし、「20歳前の傷病による障害基礎年金」を受給している場合は例外です。

この年金には所得制限があり、不動産売却で大きな利益が出ると翌年の年金額に影響する可能性があります。

 

20歳になる前の生来の障害や、障害の原因となる病気やケガによる初診の際に、本人が保険料を納めていないためです。

 

所得が一定額を超えると年金が減額、または停止となる場合があるので、該当する方は不動産売却前に年金事務所に相談することをおすすめします。

 

遺族年金への影響

遺族年金は、被保険者が亡くなった際に遺族に支給される年金であり、不動産売却による所得の増加に影響を受けません。

 

遺族年金の受給資格や支給額は、亡くなった被保険者の年金加入状況や受給者との関係、年齢などの条件によって決まるので、ご安心くださいね。

 

 

年金受給者が不動産売却をする際にかかる譲渡所得税

不動産売却の利益（譲渡所得）は、ほとんどの場合、年金額に影響することはありません。

 

しかし、「トータルで見て収入が減らない」ということではありません。

不動産売却には、下記のような税金がかかる場合があるからです。

 

【不動産売却で発生する税金の例】

• 印紙税：不動産売買契約書の作成時に課税
• 消費税：仲介手数料など報酬の支払いに課税
• 登録免許税：抵当権抹消登記（住宅ローン完済時）の手続き時に課税
• 譲渡所得税：譲渡所得が発生すると課税

 

収入全体で考えた場合、不動産売却によってマイナスの負担も発生することがあります。

 

特に、譲渡所得税は、他の税金負担よりも課税金額が大きい場合がほとんどです。

そのため今回は、譲渡所得税について、計算方法や負担を減らす特例をご紹介します。

 

税金を含む、不動産売却の諸費用についても知っておきたい、という場合はぜひ、「不動産売却の費用はどのくらい？内訳ごとの目安や安く抑える方法も！」もあわせてご覧ください。

 

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の金額は、譲渡所得に税率をかけて算出します。

 

譲渡所得金額は、「売却価格 - （取得費 ＋ 譲渡費用）」という計算式で求めます。

 

「売却価格＝譲渡所得」ではなく、不動産の購入代金などの「取得費」や、売却にかかった費用である「譲渡費用」を差し引いた残りの金額が、譲渡所得に該当します。

 

譲渡所得税は、所得税と住民税に分けて課税されます。

 

また、所得税には、平成25年（2013年）1月1日から令和19年（2037年）12月31日までは復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）が含まれます。

 

税率は、売却した不動産の所有期間によって下記のように異なります。

 

【長期譲渡所得】

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、税率は20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）です。

 

【短期譲渡所得】

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、税率は39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）です。

 

例えば、3,000万円の譲渡所得があり、売却不動産の所有期間が6年の場合、長期譲渡所得税率が適用され、「3,000万円 × 20.315% ＝ 609万4,500円」という計算式になります。

したがって、譲渡所得税額は609万4,500円です。

 

利用できる特例や控除

譲渡所得税の負担を軽減する方法として、一定の要件を満たすことで利用できる特例や控除制度があります。

 

なかでも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、特に利用しやすいといえるでしょう。

 

この特例を利用すれば、所有期間に関わりなく、下記のような条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、場合によっては税金がかからなくなります。

 

【適用要件の例】

• 売り主が居住していた、または居住しなくなってから3年以内に売却すること
• 過去2年間に同じ特例を適用していないこと
• 親族間での売買でないこと

 

特例の適用可否については、不動産会社や税理士に相談すると良いでしょう。

 

節税方法について詳しく知りたい場合は、「不動産売却益とは？計算方法や課される税金も確認！節税する方法も」のコラムでご紹介しています。

ぜひあわせてご覧ください。

 

 

年金受給者の不動産売却の注意点

年金受給者が不動産を売却する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。

 

思わぬ負担が発生したり、生活に影響が出たりすることもあるため、しっかりと把握しておきましょう。

 

譲渡所得税の控除を受けるには確定申告が必要である

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。

 

特に、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例などを適用するためには、確定申告が必須です。

 

確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までなので、忘れずに手続きしましょう。

 

国民健康保険料が値上がりする可能性がある

不動産売却による所得の増加は、翌年の国民健康保険料の計算に影響する可能性があります。

 

国民健康保険料は、前年の所得をもとに計算されるからです。

 

同様に、介護保険料や、75歳以上の人（一定の障害がある場合は65歳以上）を対象とする後期高齢者医療保険料も、前年の収入に基づいて計算されます。

 

年金から天引きされる保険料が増えることで、手元に残る年金額が減ったように感じられるかもしれません。

 

保険料への影響について、詳しくは下記のコラムで解説していますので、あわせてご参照ください。

不動産売却は健康保険料に影響する？影響するケースや金額を確認！

不動産を売却すると介護保険料が上がる？上がらないケースとその理由も

 

自宅売却後の生活設計を考える必要がある

自宅を売却する場合、その後の住まいをどうするかという問題が出てきます。

新たに家を購入するのか、賃貸に住むのか、子どもと同居するのかなど、さまざまな選択肢があります。

 

年金だけで生活している場合、引越し費用や新たな住居の費用をどこから捻出するのかなど、資金計画を立てることが重要です。

 

また、年齢が高くなるにつれて、賃貸物件を借りにくくなる場合もあります。

 

保証人の問題や家主の不安などがあるため、賃貸を検討する場合は早めに情報収集をしておくことをおすすめします。

 

不動産会社に査定を依頼し資産価値を適切に評価してもらおう

不動産は、築年数や立地条件など、さまざまな要素をもとにして査定額が決まります。

 

適切に価値評価してもらわないと、適正価格で売却することが難しくなり、なかなか売れなかったり、売れても手元に残るお金が少なくなったりする可能性もあります。

 

自分で周辺相場を調べることも大切ですが、専門知識を持つ不動産会社に査定を依頼して、適正な価格を知ることをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な市場価値を把握できるでしょう。

 

 

年金受給者の不動産売却は計画的に

年金受給者が不動産を売却しても、基本的に年金の支給額には影響しません。

 

しかし、譲渡所得税の負担や健康保険料の増加、売却後の生活設計など、注意すべき点がいくつかあります。

 

土地や建物を売却して譲渡所得が生じた場合は、一般の方と同様に譲渡所得税が課税されます。

また、国民健康保険料が上がる可能性や、売却後の生活をどうするかといった点にも注意が必要です。

 

確定申告を忘れないこと、税金対策として控除や特例を活用すること、資産価値を適切に評価してもらうことが、年金受給者の不動産売却を成功させるためのポイントです。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。