土地の売却で測量は義務？必要なケースや費用・流れを解説！

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

「土地の売却をするとき、測量は必ず行わないといけないのだろうか？」

売却を検討中の方には、そんな疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

 

売却をする際、土地の測量は義務ではありませんが、寸法や境界が曖昧だとトラブルが発生したり、不利益を被ったりする可能性も。

 

そこで今回は、売却時に土地の測量が必要になる理由を解説します。

測量の流れや、測量にかかる時間、費用についてもあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

そもそも土地の測量とは？

土地の測量とは、土地の寸法を測って、面積や境界などの情報を図面に表すことです。

土地家屋調査士などの専門家に依頼して行います。

 

測量で作成される測量図の種類には、次の3つがあります。

• 地積測量図
• 現況測量図
• 確定測量図

測量の種類には「確定測量」と「現況測量」の2つがあり、地積測量図・確定測量図を作成する際には確定測量を、現況測量図を作成する際には現況測量を行います。

 

このうち地積測量図は、土地情報を登記簿に登録する（表題登記など）際に、法務局に提出し、保管される図面のこと。

法務局窓口や、オンライン、郵送で請求できる公的な書類です。

 

不動産登記規則では、主に次の内容を記録するよう定められています。

• 地番（一つの土地ごとに付ける番号）
• 土地の所在
• 方位や縮尺
• 土地の面積および面積を求める方法
• 筆界（土地の範囲を区画する線）の長さ
• 境界標（境界を示す杭など）があればその表示
• 測量の年月日

 

また、現況測量図は、土地所有者による「境界はここであろう」という推測のもと、土地の広さや形を大まかに測った簡易的なものです。

境界は確定されず、測量にあたっては隣地所有者の了解や立会いも不要です。

 

対して、確定測量図は、隣地所有者の了解を得て境界を定めた上で作成される正確な測量図です。

地積測量図と同様の内容が記載され、面積や境界がはっきりと示されています。

 

ちなみに、土地の売却時には確定測量で作成した図面を活用するのが一般的です。

隣接地の所有者に実際に現地に行って立ち会ってもらい、境界を確定させます。

 

隣接地が国や自治体が所有しているものなら、行政側の担当者（官民査定）、個人や法人の所有地であれば、隣地所有者などが立ち会います（民民査定）。

 

 

土地の売却時の測量は義務？必要なケースも確認

土地物件を売るために、必ずしも測量を行う義務はありません。

 

ただし、次のような土地を売却しようと検討されているなら、測量することをおすすめします。

• 境界が曖昧である
• 現況の面積が登記簿上の面積と異なる
• 地価が高い
• 境界標（杭）など境界を示すものがない

 

なぜ測量が必要になるのか、理由を一つずつ解説していきます。

 

境界が曖昧である

建物の設計には、間口や奥行きなど、土地の正確な寸法が必要です。

 

買い手の中には、建築可能面積を知るために、最新の確定測量図を求める人もいるので、曖昧なままにしておくよりも、売り出し前にきちんと測量しておくと安心できます。

 

売り主側で先に測量しておけば、相手の求めに応じて後手で動くよりも、スムーズに売却手続きが進められるメリットがあります。

 

また、境界が曖昧な状態で売った場合、新しい所有者（買い主）と隣地所有者の間でもめ事になる恐れもあります。

将来的なトラブルの発生を懸念し、購入を控える買い手もいるでしょう。

 

境界が曖昧で起こってしまうトラブルは、「境界トラブルで境界未確定の場合の売却方法は？多い事例や解決策も紹介」にて詳しく解説しています。

あわせて参考にしてくださいね。

 

現況の面積が登記簿上の面積と異なる

代々受け継いできた土地を相続したケースなどでは、登記簿情報が更新（変更登記）されておらず、現在の土地の面積と登記簿上の面積が異なる場合があります。

 

現況が不明でも、売り主と買い主双方の同意があれば登記簿上の面積にて売買契約は可能ですが、売却後に誤差が発覚し、トラブルになる可能性も。

登記簿の情報が古い場合は、確定測量を検討したほうが良いでしょう。

 

地価が高い

立地条件が良い土地や、市街地にある土地は資産価値が高い傾向にあります。

登記簿上の面積より現況の面積のほうが大きい場合、売却利益上、大きな損を生み出す可能性が高いです。

寸法が1m変わるだけで、数十万円以上、売却価格が変わることもありえます。

 

境界標（杭）など境界を示すものがない

境界標には、金属製やコンクリート製のもの、プラスチックの杭などがありますが、年を経て地面に埋もれる場合や、工事などで一時的に抜かれたまま失われるケースも。

 

場所によっては境界標だけでは境界線がわかりづらいこともあるため、塀、フェンスなどを設ければ、トラブル防止につながるでしょう。

 

境界を示すものが設置されていない場合は、測量を行い、境界を明らかにする必要があります。

 

 

土地の売却時にかかる測量に必要な費用の目安をご紹介

土地の売却時にかかる測量には、いくらの費用がかかるのでしょうか。

必要な費用の目安をご紹介します。

 

土地の売却時にかかる測量費用の相場は？

土地の売却に有効な確定測量図の作成は、土地の登記や境界を明らかにする専門家「土地家屋調査士」に依頼するのが一般的です。

 

測量費用は、土地の広さや形によって異なります。

また、行政担当者に立ち会ってもらう（官民査定）か、個人や法人に立ち会ってもらうか（民民査定）でも違ってきます。

 

100㎡の土地を例に挙げると、官民査定の場合は60〜80万円ほど、民民査定の場合は35〜45万円ほどが相場の目安となっています。

 

費用が高額になるケースとは？

測量費用は、測量にかかる時間や手間が多いほど、高くなる傾向があります。

測量の流れはのちほど説明しますが、依頼を受けた土地家屋調査士は、隣地所有者に連絡を取り、立会いを依頼し、日程を調整します。

 

所有者が複数になれば、調整も大変ですし、測量にかかる期間も伸びるでしょう。

 

当事者同士で「境界線はここだ」と折り合いが付かないなどトラブルが発生し、交渉の手間がかかってしまう場合もあります。

 

また、測量を行う土地が大きい、形が複雑であるといったケースも、測量に時間と手間を要します。

作業がしづらい場合も、費用がかさむ可能性が高いです。

 

 

土地の売却時の測量の流れと期間も確認！

一般的に、測量期間の目安は、土地家屋調査士に依頼をしてから1カ月〜3カ月ほど。

境界の合意がなかなか取れない場合などは、3カ月以上かかるケースもあります。

 

測量にかかる期間を見越し、余裕を持った売却スケジュールを立てるのがおすすめです。

 

まずは測量に必要な書類を準備しよう

土地家屋調査士に測量を依頼したら、次の書類を揃えておきましょう。

• 登記簿謄本
• 公図
• 地積測量図（登記されている場合）
• 建物図面（登記された建物がある場合）
• 共同担保目録（共同担保の登記がある場合）

 

書類はすべて法務局で取得できます。

 

測量の流れ

測量や関連する手続きは、土地家屋調査士の主導で行われ、大まかには、次のように進められます。

 

1. 隣地所有者に測量内容の説明を行う
2. 書類資料をもとに事前調査を行う
3. 隣地所有者の立会いのもと境界を確定する（境界確認書の作成）
4. 境界標を設置する
5. 確定測量図の作成後、境界確認書を添付して法務局で登記申請を行う

 

測量を行う際は、隣地所有者に立ち会ってもらうだけでなく、隣地への立入許可を求める場面もあります。

 

事前に挨拶をするのはもちろんですが、日頃から良い関係を築く努力を重ねていれば、測量時に相談しやすく、作業もスムーズに進むでしょう。

 

 

土地の売却時には測量を行いトラブル回避に備えよう

土地の売却時に測量を行う義務はありませんが、境界が曖昧であったり、境界標がなかったり、地価が高かったりするなどの場合は、測量することをおすすめします。

 

正しい寸法や境界線を確定することで、売却後のトラブルを回避したり、売却利益の減少を抑えたりすることができます。

 

測量には、「現況測量」と「確定測量」の2種類がありますが、土地を売る際に有効なのは確定測量です。

測量にかかる手間と時間が多いほど、費用が高くなる傾向にあります。

 

期間の目安として、土地家屋調査士に依頼をしてから1〜3カ月ほどかかるので、余裕を持った売却スケジュールを組みましょう。

 

また、確定測量には、隣地所有者の立会いが必要です。

作業がスムーズに進むよう、日頃から良い関係を築く努力を重ねることが大切です。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。