土地売却の流れをチェック！費用や税金、高く売るコツもご紹介
こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。
土地の売却を検討中の場合、「どのような流れで行うのだろう」と気になっている方は多いのではないでしょうか。
売却に際してどのような費用がかかるのか、高く売るためにはどうすれば良いのか事前に知っておきたいという場合もあるでしょう。
そこで今回は、土地売却の流れについて徹底解説します。
かかる費用や税金、高く売るコツもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
土地を売却する流れ
まずは、土地の売却する流れを確認していきましょう。
土地の売却にかかる期間は、およそ3〜6カ月が目安となります。
ここでは、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」を依頼した際、どのように進んでいくかご紹介していきます。
基本の流れは不動産売却全般の流れと同じ
基本的な売却の流れは、土地も建物も大きく変わらず、次のステップで進んでいきます。
- 不動産会社に査定を依頼
- 不動産会社と媒介（仲介）契約を締結→専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約から選択する
- 広告掲載や現地での販売活動を開始
- 買い主と不動産売買契約を締結、手付金の半金を支払う（残金は決済時に支払う）
- 売買代金の決済、物件の引渡し（住宅ローンを返済する場合は「抵当権抹消登記」を行う）
- 確定申告（売却益が出た場合）
売却する土地の価値を測り、不動産会社に仲介を任せたあと、販売活動を行なって買い手を探す流れとなります。
仲介での売却の流れ・媒介契約の種類や、確定申告の方法については、下記のコラムで詳細をご紹介していますので、詳しく知りたい方はあわせてご参照くださいね。
不動産仲介とはどんな仕組み？流れや仲介手数料の目安などを解説！
不動産売却で確定申告は必要？手続きの流れや必要書類など解説！
また、基本的には不動産会社が教えてくれますが、身分証明書や、印鑑証明書（実印の証明）、登記事項証明書のほか、売却に際して必要なものも多いため、下記コラムもあわせてご覧ください。
土地売却には売り出し準備に時間がかかるケースがある
土地売却の特徴として知っておきたいポイントとして、土地の状態によって売り出す前に時間がかかるケースがあることです。
次のような特徴がある土地なら、売却するための準備が必要となります。
- 古家（建物）が建っている
- 境界線が明確になっていない
- 面積が広すぎる
- セットバック（道路との境界線から後退）する必要がある
- 相続した土地である など
つまり、売り出し前に売却する土地の状態を調査し、どのように売却を進めていくか検討する必要があるということです。
もちろん、土地によって最適な売却方法を判断するには、専門的な知識や所在地のエリアに関する情報も関わってきます。
まずは、不動産のプロである不動産会社に相談しつつ検討すると良いでしょう。
「土地によっては現状のまま売り出すと売れにくいことがある」「売り出すまでに準備が必要である」というポイントを押さえていただければ大丈夫です。
それぞれのケース別に、売却の流れをご紹介していきましょう。
ケース1｜古家が残っている土地の場合
土地の上に空き家が残っている場合は、「古家付き土地」とするのか、解体して更地にするのかを選んでから売却を進めていきます。
更地にしたほうが新築希望者の需要が高い傾向がありますが、古家付きとして売り出せば、安く建物を手に入れたい方にも需要が見込めるでしょう。
居住用に使えるか否かといった劣化の状態を踏まえて考える必要があります。
空き家を解体するかの判断材料を知りたい場合は、「空き家は解体して売却するべき？メリットデメリットや費用目安を解説」をご参考にしてくださいね。
ケース2｜隣地との境界線が曖昧な土地の場合
隣地との境界線が曖昧な場合は、まず隣地所有者の立会いのもとで行う「確定測量」が必要です。
建築の際には、土地の正確なサイズが必要ですし、建築可能な面積を知るために、最新の確定測量図を求める買い手が多いからです。
隣地との境界線が曖昧だと、購入後に隣地所有者の間で境界トラブルが発生する恐れもあるので、クレーム対策のためにも、土地売却に先んじて進めておくことをおすすめします。
確定測量や境界トラブルについては、下記で詳しく解説しています。
境界トラブルで境界未確定の場合の売却方法は？多い事例や解決策も紹介
ケース3｜面積が広すぎる土地の場合
土地の購入希望者は新築を希望することが多いため、一般的な一戸建てに余る広さの面積があると、かえって使い勝手が悪く、買い手が付きにくい傾向があります。
土地を分筆して小さくする、不動産会社に買取してもらうなどの売却方法を検討する必要があるでしょう。
土地を分筆して売却する方法については、下記コラムもあわせてご覧ください。
ケース4｜前面道路の幅が法定の幅に満たない土地の場合
建築基準法では、土地に建物を建てる際、敷地に接する道路（原則幅4m以上）に、2m以上接する必要があると定められています（第42条・43条）。
道路幅が4mに満たない場合は、新築や増改築ができないため、買い手が付くまで時間がかかる可能性が高いです。
売り出す前に、セットバック工事で敷地を後退させて道路を広げるなど、対策を取る必要があります。
具体的な対策は、「セットバックが必要な土地を売却するには？売却が難しい理由も知ろう」で詳しく解説しています。
ケース5｜相続した土地の場合
相続した土地を売却するには、「相続登記」をして、名義を被相続人から変更する手続きが必要です。
登記申請書など必要書類を揃え、土地の住所を管轄する法務局（登記所）に提出します。
相続人全員で共有名義にする場合は、名義を一本化したり、全員で同時に売り出したりなど、名義人への根回しも必要になるでしょう。
相続登記の流れ、必要書類については、下記の記事で詳細をご紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。
相続登記の必要書類をケースごとにご紹介！登記方法や費用面も解説
名義人以外の不動産売却を解説！売却方法や共有名義の場合の対処法も
土地売却で発生する費用と税金
土地売却では、主に次のような費用や税金がかかってきます。
＜費用として＞
- 仲介手数料：不動産会社に支払う売買契約の成約報酬
- 測量費用：確定測量が必要な場合
- 解体費用：更地にする場合
- 住宅ローン一括返済手数料：売却代金で住宅ローンを完済する場合
- 司法書士への報酬：登記手続きを依頼する場合
＜税金として＞
- 印紙税：不動産売買契約書の作成するとき
- 登録免許税：住宅ローンを完済して「抵当権抹消登記」の手続きをする場合
- 譲渡所得税：売却益「譲渡所得」が発生する場合
測量費用や解体費用は、土地の面積などの諸条件や任せる業者によって異なるため、複数社に見積もりを取って、サービス内容と比較しつつ検討しましょう。
一括返済手数料は、必要ない金融機関もありますが、必要な場合は、3万円ほどかかる場合が多いようです。
譲渡所得税については、特例を用いることで税負担が減らせるケースがあります。
＜宅地の売却時に利用できる主な特別控除＞
- マイホームを売ったときの特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
どちらも、一定の要件を満たすことで、税金を算出するもととなる「譲渡所得金額」から、最大3,000万円を差し引きできます。
大きな違いとしては、売り主が住んでいた自宅を売るのか、売り主が相続する前に被相続人が住んでいた家かの違いです。
利用する際は、譲渡所得が0円であっても確定申告が必要な点にご注意ください。
詳しくは、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。
なお、上記に挙げた費用や税金は、基本的に建物を売却する場合と共通しています。
具体的な費用の目安、計算方法などはそれぞれ下記の記事で詳しくご紹介していますので、詳しく知りたい方はぜひあわせてご覧ください。
不動産売却の費用はどのくらい？内訳ごとの目安や安く抑える方法も！
不動産売却の登記費用の目安は？負担者や注意点、抑えるコツも解説
土地をできるだけ高く売却するコツ
土地をできるだけ高く売却するには、次の3つのコツがあります。
- 土地の価値を把握して適正価格で売り出す
- 所在地のエリアに詳しい不動産会社に仲介を依頼する
- 買い手に良い印象を与えられるように整える
まずは、土地の価値をしっかり調べて、適正な売出価格を付けることです。
方法としては、複数の不動産会社に査定を出し、比較することですね。
加えて、査定が正しい情報のもとで下されたものか見極めるために、売り主自身でも、土地の相場を調べておくことをおすすめします。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用すれば、客観的な土地価格の目安を検索できます。
土地の売却相場の調べ方は「土地の売却相場の調べ方は？価格の決まり方や高く売るコツも解説」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
次に、土地があるエリアに詳しく、土地売却を得意とする不動産会社に売却を任せることが重要です。
査定で対応力を比較し、信頼できる業者を選んでくださいね。
最後に、土地はなるべくきれいな状態で現地訪問者を迎えられるよう整えておくことも大切です。
雑草やゴミがないかのチェックなど、良い印象を与えられるようにしておきましょう。
土地売却の流れには売り出し前の準備に時間がかかるケースがある
土地売却の一般的な流れは「不動産会社に査定を依頼して価値を測り、買い手探しを依頼して販売活動を行い、買い手が見つかれば売買契約を結ぶ」といったように、基本的には家を売る場合と違いはありません。
かかる費用や税金も基本的に同じです。
特徴的なのは、土地の状態によって、売り出し前の準備に時間がかかるケースがあることです。
空き家があるなら解体するかどうか、広すぎる土地なら分筆するかどうか検討が必要ですし、境界線が曖昧なら確定測量、相続した土地なら相続登記を行わないと、スムーズに売却が進みにくいでしょう。
どんな売り方が最適か判断するのは専門的知識や土地に関する情報が必要ですので、不動産会社の担当者と相談しつつ、検討してみてくださいね。
栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。
関連サイト
その他の不動産売却の基礎知識
