家が競売にかけられたら？流れやデメリット・回避策を徹底解説！

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

住宅ローンの返済など支払いが滞っていると、「家が競売にかけられたらどうしよう」と不安に感じてしまいますよね。

 

所有している家が競売にかけられるデメリットは大きいです。

 

慌てず対応するには、競売にかけられたらいつまで家に住めるのかといった流れや、そもそもの回避方法をあらかじめ知っておくことが大切といえます。

 

そこで今回のコラムでは、競売にかけられるデメリットや競売の流れを解説します。

競売を回避する方法もあわせてご紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

家が競売にかけられるのはどんなとき？

競売とは、債権者である金融機関が融資をしたお金を回収するために債務者の不動産を差し押さえ、裁判所に申し立ててオークション形式で買取希望者を募り、売却する方法です。

 

家が競売にかけられるのはどんなときかというと、主に次のようなケースがあります。

• 住宅ローンの返済が滞った場合
• カードローンなど借金の返済が滞った場合
• マンションの管理費や修繕積立金が滞納された場合

 

融資をしたお金が回収できない、困難であると判断した場合に、金融機関は競売の申し立てを行います。

 

住宅ローンの融資を受ける際、担保として不動産に抵当権が設定されるので、売却で得た代金は優先的に住宅ローンの返済に充当されます。

 

また、住宅ローンのように不動産を担保としていない借入でも、返済が滞ると、現金化できる資産として家が競売にかけられるケースも。

 

借入の返済以外にも、マンションの管理費・修繕費が滞納された場合に、マンションの管理組合が他の住民と公平性を保つために申し立てる可能性があります。

 

 

家が競売にかけられたらいつまで住める？競売の流れを解説

家が競売にかけられた場合、いつまで住むことができるのでしょうか。

 

具体的なスケジュールは案件ごとに異なるものの、落札者が代金を納付すると、売却された不動産の所有権は落札者に移転されます。

 

そのため、代金の支払いが終われば、債務者は家を空き家にして立ち退かなければいけません。

 

もう少し詳しく、所有権移転までの競売の流れを確認してしていきましょう。

 

一般的な競売の流れ・住める期間は？

家が競売にかけられた場合、どのような流れで手続きが進むのか。

簡単にまとめると、次のようなステップで進んでいきます。

1. 金融機関から裁判所に競売（不動産の差押え）申し立てが行われる
2. 差押えの決定後、裁判所が不動産の調査、売却の基準となるべき価額を設定する
3. 売却準備のあと、売却の日時・場所・方法が定められる
4. 入札が開始される
5. 落札者に売却許可、代金納付期限までに代金を納付するよう通知される
6. 落札者が代金を支払い、所有権が移転される（所有権移転登記）

 

家の明け渡しに応じないと、落札者の申し立てによって強制執行される可能性があります。

 

荷物が運び出され、強制的に追い出されてしまうので、明け渡しに間に合うよう引っ越しを進める必要があります。

 

いつまで住めるかという点においては、落札後から1カ月半〜2カ月頃までというのが一般的でしょう。

この期間の長さは、裁判所内での手続きの進行状況によって変わります。

 

競売の流れは債務者に届く通知で確認できる

競売の流れは、債務者に届く通知によってわかります。

 

まず、競売が申し立てられると、裁判所から債務者へ、家が競売になったと知らせる「競売開始決定の通知」が送られてきます。

 

その後、家の価値を調査するため「現況調査のための連絡書」が届き、裁判所の執行官と不動産鑑定士により買受を希望する人が閲覧する書類作成が行われます。

 

入札が始まる時期は、入札期間や売却基準となる価額などが記載された「期間入札の通知」にて確認できます。

 

 

家が競売にかけられたらデメリットが大きい！

家が競売にかけられた場合、売却の手続きはすべて裁判所の手順に基づいて進められるので債務者に手間がなく、仲介手数料の負担もありません。

 

通常の不動産売却は、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探してもらい、売買契約が成立すれば、報酬として仲介手数料を支払います。

 

不動産の所有者は、売主として内覧の準備をしたり、売却の戦略を立てたり、必要書類を揃えたりと手間もかかるでしょう。

 

ここまで聞くと、「返済が滞れば競売にかけて一括返済も良いのではないか」と感じられるかもしれません。

 

しかし、実際のところ競売は、メリットよりデメリットの方が大きいです。

 

競売にかけられるデメリットは、主に次の4つ。

• 売却価格が市場価格より低い傾向がある
• 競売物件として特定されやすく、経済状況が周囲にバレやすい
• 売却代金を債務の返済以外に使えない
• 引き渡し日の設定ができない

 

1つずつ解説します。

 

売却価格が市場価格より低い傾向がある

競売による物件の売却価格は、通常の不動産売却価格と比べると、安くなる傾向があります。

 

売却代金をすべて返済に充てても、住宅ローンの残債を払いきれないケースもあるため、売却価格が低いことはかなりの難点といえるでしょう。

 

競売物件として特定されやすく、経済状況が周囲にバレやすい

競売手続きが始まると、物件の現況調査が行われるため、調査員など関係者が家や近隣に訪れます。

 

また、対象物件の情報は、不動産競売物件情報サイト「BIT」や新聞に、外観・内観写真などとともに詳細が掲載され、買受希望者を募るために公開されます。

 

見る人が見れば、「〇〇さんの自宅だ」と所有者がわかってしまい、経済状況も知られてしまう恐れがあります。

 

売却代金を債務の返済以外に使えない

通常の不動産売却では、売却代金の一部を新居の購入費用や引っ越し代、税金の支払いに利用するなど、売主の自由です。

 

しかし、競売で得た売却代金はすべて債務の返済に充てられ、他の用途には使えません。

 

引っ越し代はもちろん、強制執行となれば、強制的に運び出された家財道具一式の移動や保管にかかった費用も負担することに。

売却代金以外で、別途の資金も用意する必要があります。

 

引き渡し日の設定ができない

通常の売却では、物件の引き渡しはいつにするか売主・買主が相談して調整できます。

しかし競売の場合は、スケジュールはすべて裁判所での手続きの進行状況によるので、債務者の都合を考慮することは不可能です。

 

新居が見つかっていないという状況でも、明け渡し日が訪れれば家を出ないといけません。

 

 

家が競売にかけられたときに競売を回避する方法

家が競売にかけられたら、なるべく早く債権者である金融機関と今後の返済について相談しましょう。

 

競売を回避する対応策としては、「任意売却」があります。

任意売却とは、金融機関に許可を得て、家の売却代金を残りの住宅ローン返済に充てるため、債務者が物件を売却する方法です。

 

住宅ローン残債が残っている場合は通常、借入時に金融機関によって設定された抵当権が付いたままなので、売却することはできません。

 

そこで、金融機関と今後の返済について相談し、任意売却を認めてもらうことで、競売以外の方法で家を売ることができるようになります。

 

ただし、任意売却可能な期間は、一般的には競売の入札開始日の前日までなので、期日にはご注意ください。

 

任意売却は、市場価格に近い金額での売却も可能です。

 

また、物件情報が一般に広く公開されるわけではないので、債務者のプライバシーが守られやすいといえます。

金融機関と相談し許可を得られれば、売却代金から引っ越し代を工面することもできるでしょう。

 

任意売却については、「住宅ローン残債がある家は売却可能？方法や確認点を知っておこう」でも解説していますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

家が競売にかけられたらなるべく早く回避方法の検討を

競売とは、住宅ローンなどの返済が滞ったとき、金融機関が裁判所に申し立て、債務者の不動産を差し押さえ、オークション形式で買取希望者を募る売却方法です。

 

競売での売却は、通常の売却と異なり債務者の都合でスケジュール調整ができず、新居が決まっていなくても、明け渡し日が訪れれば家を出ていかなければなりません。

 

また、売却価格も市場価格より低い傾向があり、全額返済に充てても、住宅ローンの残債が返しきれない場合も。

 

デメリットが大きいため、競売にかけられた場合は、なるべく早く金融機関に今後の返済について相談しましょう。

 

回避策として「任意売却」の許可が下りれば、競売よりも有利に売却を進められる可能性があります。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。