媒介契約にはどんな種類がある？種類ごとのメリットデメリットを解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

媒介契約とは、不動産会社が売主と購入希望者の間に入って売却活動のサポートをしてくれる契約のこと。

 

実は、契約形態は3種類に分かれており、特徴を踏まえた上で選択をすることが重要です。

 

そこで今回は、媒介契約の種類それぞれのメリットデメリットを解説。

各種契約の特徴から、どんな方に向いているかもあわせてご紹介します！

 

 

媒介契約は3種類！それぞれのメリットデメリットも解説

不動産の売買は、個人で購入希望者を見つけるのはなかなか困難なため、不動産会社に買い手との仲介（媒介）をしてもらうのが一般的。

 

その仲介の依頼の際に、売主が不動産会社との間で結ぶ契約が「媒介契約」です。

媒介契約書を取り交わし、買主との売買契約が成立すれば、不動産会社に報酬として仲介手数料を支払います。

 

詳しくは「不動産仲介とはどんな仕組み？流れや仲介手数料の目安などを解説！」でも解説していますので、あわせてご覧くださいね。

 

 

媒介契約の形態には次の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

 

メリット・デメリットとともに、それぞれの特徴を説明します。

 

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約で特徴となるポイントは、次の通りです。

• 契約できる不動産会社は1社のみ
• 売主は自分で買主を探して取引してはいけない
• 不動産会社は1週間に1回以上売主に報告義務がある
• レインズ（不動産流通機構標準情報システム）への登録義務がある
• 不動産会社の独自サービスが受けられる
• 契約期間は3カ月

 

上記の特徴から、考えられるメリットデメリットも確認しましょう。

 

メリット

専属専任媒介契約の契約相手は1社のみで、売主が個人的に買主を探して取引すること（自己発見取引）は不可となっています。

 

契約した不動産会社は、成功すれば報酬として必ず仲介手数料が自社に入るため、全力で広告・販売活動を行ってくれるでしょう。

 

1週間に1回以上の頻度で報告もしてもらえるので、販売状況が掴みやすいこともメリットです。

 

また、不動産会社は契約日より5日以内に物件情報をレインズに登録するよう定められています。

 

レインズとは、不動産会社が利用する物件情報交換のためのネットワークシステムで、登録を行うとすぐに全国の不動産会社に物件情報が開示されます。

 

他の不動産会社に情報がいち早く共有されることで、幅広く購入希望者の目に留まる機会が増えて、スピーディーな売却が期待できるでしょう。

 

不動産会社の独自サービスがオプションにあるのも大きなメリット。

モデルルームのように室内を演出してくれる「ホームステージング」やハウスクリーニング、建物調査の無料サービスなどが受けられます。

 

デメリット

契約した不動産会社によっては、売却のスピードや売却額に差が出るかもしれません。

 

契約相手が1社のみという特徴は、見方を変えると競争相手がいないことで営業が活発に行われなかったり、そもそもの販売力が足りなかったりする可能性があるからです。

 

また、買主からも仲介手数料をもらいたいがために、自社で売買契約を成立させようとして、わざと情報を隠したり虚偽情報を流したりといった「囲い込み」をされるケースも中にはあるようです。

 

売主による自己発見取引は認められていないため、必ず不動産会社に媒介してもらう必要があり、会社選びにはより慎重にならないといけません。

 

専任媒介契約とは

続いて、専任媒介契約で特徴となるポイントは、次の通りです。

• 契約できる不動産会社は1社のみ
• 売主は自分で買主を探して取引できる
• 不動産会社は2週間に1回以上売主に報告義務がある
• レインズ（不動産流通機構標準情報システム）への登録義務がある
• 不動産会社の独自サービスが受けられる
• 契約期間は3カ月

 

上記の特徴から考えられる、メリット・デメリットも確認しましょう。

 

メリット

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様に、契約相手となる不動産会社は1社のみですので、積極的な販売活動を行ってもらえる利点があります。

 

販売活動の報告は2週間に1回と頻度は減るものの、定期的な状況把握はできるため、価格の見直しや売却活動の戦略も立てやすいと言えるでしょう。

 

レインズへの登録も契約後7日以内と決まっているため、他の不動産会社にもスムーズに情報共有ができます。

 

また、専属専任媒介契約と同様に不動産会社の独自サービスがオプションにあるのも魅力です。

 

専属専任媒介契約と異なる点としては、売主が自分で購入希望者を探して、直接取引できる利点があります。

 

デメリット

専任媒介契約もまた、1社のみなので契約する不動産会社の選定がかなり重要です。

一戸建てを売るかマンションを売るかでも、得意分野が違うと売却まで時間がかかったり、売却額に差が出たりします。

 

また、専属専任媒介契約と同じく囲い込みに合う可能性がある点にも注意が必要です。

 

一般媒介契約とは

最後に、一般媒介で特徴となるポイントは、次の通りです。

• 複数の不動産会社と契約できる
• 売主は自分で買主を探して取引できる
• 不動産会社に販売報告の義務がない
• レインズへの登録義務もない
• 不動産会社の独自サービスが受けられない
• 契約期間は規定なし（ただし3カ月が多い）

 

上記の特徴から考えられる、メリット・デメリットも確認しましょう。

 

メリット

一般媒介では複数の不動産会社と契約できます。

そのため人気物件であれば、各会社が成約に向けて競い合うので積極的に営業してくれる可能性が高くなります。

 

周辺施設（駅やスーパーなど）の充実、築浅で見た目が良いなどの条件が整っていると、すぐに売買契約が成立する可能性が高いからです。

 

競合して営業が行われることで希望より高めの売却額が提示されたり、複数社が同時期に購入希望者を見つけたりすると、より好条件な相手に売却の検討もできます。

 

また、契約相手を1社に絞らなくて良いので、囲い込みや不動産会社選びの失敗についても心配する必要はないでしょう。

 

加えて、レインズへの登録義務がないため、物件情報が公にされない利点もあります。

 

デメリット

物件によっては、不動産会社に積極的に営業してもらえない可能性もあります。

理由としては、いくら広告・販売活動に注力しても、他社が先に買主を見つけてしまえば仲介手数料を得られないからです。

 

売主への報告義務もないため、価格の見直しや戦略が立てづらいだけでなく、売主側から率先して状況確認をする必要があります。

 

物件の条件次第では売却まで時間がかかったり、各社に問い合わせしたりなど手間がかかる契約とも言えるでしょう。

 

また、不動産会社の独自サービスでサポートが受けられないことも、デメリットの1つです。

 

 

3種類の媒介契約はどれを選べばいい？注意点も解説

それぞれの契約形態にはどんな方が向いているのでしょうか。

メリットデメリットをふまえて、おすすめの人をまとめました。

 

専属専任媒介契約・専任媒介契約の注意点についても、契約を選ぶ際の参考にお伝えします。

 

専属専任媒介契約がおすすめの人は？

専属専任媒介契約は、なるべく手間をかけず、早く売りたい方に向いています。

 

売りたい物件の条件が良くない、人気のエリアではないといった場合や、自分で購入希望者を見つける当てがない方は特におすすめ。

 

不動産会社にすべて任せて、充実のサポートを受けたい方は専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

 

専任媒介契約がおすすめの人は？

専任媒介契約は、積極的な販売活動も期待でき、かつ自分で買主を探すこともできるため、「サポートも受けたいけど、自分で探す余地もほしい」という方に向いています。

 

他の2つの長所をあわせ持っているので、3つの契約形態で迷った方におすすめですね。

 

一般媒介契約がおすすめの人は？

「公共交通機関が近い」「築浅」などの人気物件を売却する場合は、より良い条件で売りやすい一般媒介契約がおすすめです。

 

他の2つと違い契約相手を1社に絞る必要がないので、時間をかけてでも信頼できる不動産会社を探したいという方、好条件で売りたいと希望する方に向いています。

 

また、事情があって知り合いに内緒で売却したい場合も、レインズ登録が不要な一般媒介契約が良いでしょう。

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約は不動産会社の選び方が重要

どちらも1社のみとの契約になるため、失敗しないためには次のポイントに気を付けて不動産会社を選びましょう。

• 売りたい物件と似た物件の売却実績があるか
• 打ち出している広告の規模や内容が充実しているか
• 物件がある地域に詳しいか
• 親身に、かつ素早く対応してくれるか

 

買主を見つけることが売却の第一歩となるため、インターネット広告に力を入れているなど、広告力・販売力ともに充実している会社がおすすめです。

 

複数の会社に無料査定を依頼するなどして対応を比較し、慎重に検討した上で契約することも大切ですよ。

 

詳しくは「不動産売却の契約の注意点とは？売却の流れもあわせてチェック」でも解説していますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

 

 

媒介契約の種類はメリットデメリットをふまえて検討を

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。

 

専属専任媒介契約・専任媒介契約は、契約を結ぶ不動産会社が1社のため、積極的な販売活動、手厚いサポートをオプションとして受けられるなどのメリットがあります。

 

その反面、契約する会社選びは慎重に行う必要があり、囲い込みに合う恐れはあります。

 

一般媒介契約では複数社と契約できるため、その心配はありません。

 

加えて、一般媒介契約では人気物件は各社が競合して好条件で売れる可能性が高いメリットも。

逆を言えば、条件が良くないと売却まで時間がかかったり、売主が率先して各社と連絡を取らなければならない手間があります。

 

とにかく早く売りたい方やサポートを受けたい方は、専属専任媒介や専任媒介がおすすめですし、人気物件をより好条件で売却したいなら一般媒介が良いでしょう。

 

それぞれメリットデメリットが異なるので、希望に合った契約形態を選んでくださいね。

どれが良いか決めきれない場合は、不動産会社に相談するのもおすすめです。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。